RC物件の莫大な解体費用

僕が住んでいる愛知県や、お隣の岐阜県では、最近築40年を越えたRC物件(3~5階建て)が、2000万円前後という破格で出回っています。
しかし、多くの方がご存知の様に、古くなったRC物件には、それ相応の問題があります。
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今日は、RC物件の落とし穴について、僕の所有するビルを具体例に挙げて書いてみたいと思います。
ではいきます。
RC物件の最大の落とし穴、それは、
ずばり、解体費用です。
現在、私が所有している、RC商業用ビルの解体見積りを皆さんも是非参考になさっていただきたいと思います。
概要は下記の通りです。
構造:鉄筋コンクリート造
築年数:昭和45年
階数:5階建て
床面積:192坪(635㎡)
解体費用総額(概算)
12,296,000円
内訳は
建物解体費:7,296,000円
杭の撤去費:5,000,000円
※基礎杭の調査結果次第では、杭の撤去費用は更に上乗せされる可能性もあるようです。
僕の所有物件は、昭和45年築、つまり、建築基準法が改定される前の建物の為、基礎杭を再利用して、新しい建物を建てることはできません。
したがって、この商業ビルの跡地に再度、建物を建てる場合は、まず、杭の撤去工事を行わなければなりません。
仮に、都心から離れた場所で、2000万円という破格で、RCの物件を購入できたとしても、将来的な予算を考えれば、だいたい、倍の4000万円で利回りを計算しておかないと、後々、痛い目を見ることになるということですね。
築40年を超えてくると、RC物件といえど、ほとんど融資がつかなくなります。
つまり、それだけ、買い手が激減するということであり、出口戦略をしっかりと考えておかなければならないということになります。
ちなみに、僕が所有するこのRC物件は、現在、1棟まるごと貸しており、将来的には、立て替えを視野に入れて所有しています。
元々、この建物は、市の商業計画の一環で建てられたもので、周りには、同じくらいの築年数のRCビルがズラッと並んでいます。
この老朽化した、RC街は、街の中心部にある為、将来的には、再び、市の商業計画の中で、一気に解体計画が進められるだろうと、町内会などでは言われています。
この様に、建物が建てられた背景を調べたり、町内会に顔を出すことで、解体に有利な情報を得られることも、稀にあるでしょう。
しかし、不動産に投資する場合は、常に最悪のケースを想定して、それでも、大丈夫だという道筋を建てて、進んでいかなければならないですよね。
短期間で資産を増やすには、やはり、土地と建物、両方から融資を引っ張りやすい、RC物件への投資が鍵となりますが、一方で、自分が何年か所有して、いざ売ろうとした時に、買い手にも融資がつくかどうか、そこまで考えることもまた、基本でしょう。これは木造でも同じですね。
いかがでしたでしょうか。
築40年を超えるRC物件をこれから所有される方、または、将来的に売ることを前提にして、築30年以上のRC物件を買おうとされている方は、いずれにしても、出口戦略までしっかりと考える必要がありそうですね。

シンプルでオシャレな玄関のクッションフロアはこれ!

今回は、シンプルでオシャレ、しかも、値段も良心的な、玄関のクッションフロアを紹介したいと思います。
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この玄関用のクッションフロアですが、あなどってはいけません。
なぜ、あなどれないのか??
実は、この間リフォームした僕のアパート、玄関の床が抜けかけていたんです!
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実際には、玄関の床を踏むと、ふにゃふにゃになっていたんですね。
原因は恐らく、前の入居者が、雨に濡れた傘をそのまま玄関に置きっぱなしにしていたことと思われます。
2階の部屋だったので、玄関の下は、コンクリではなく、ベニア板です。
まあ、雨が降るたびに、濡れた傘を玄関に置くという習慣を、10年以上続けていれば、こうもなりますよね。
つまり、入居者がそういうことをするということも想定した上で、しっかりと玄関は防水対策をしておかなければなりません。
そこで、今回、僕がリフォームに使ったのが、この玄関専用のクッションフロアです。
[店舗用クッションフロア 土足対応 スレート   シンコール(1m単位)]※ご注文時は1mを【1】として数量欄に入力してください - 壁紙屋本舗・カベガミヤホンポ
[店舗用クッションフロア 土足対応 スレート   シンコール(1m単位)]※ご注文時は1mを【1】として数量欄に入力してください – 壁紙屋本舗・カベガミヤホンポ
とりあえず、貼ってあったクッションフロアと、下地のベニア板をはがしました。
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するとこんな感じですね。
幸い、重要な柱等には影響がなく、新しいベニア板に張り替えることで、がっちりとした床を取り戻すことができました。
そして、購入した玄関専用のクッションフロアを貼り、最後は淵をコーキングして、
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完成!
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今回使用した玄関のクッションフロアは、色も明るく、フローリングが白系の色の場合は、よくなじみます。
玄関は、お客さんが一番初めに入る場所ですから、やはり、明るくて清潔感があるのが重要だと思います。
いかがでしたでしょうか。
一つ一つの商品にこだわっていくと、探すだけでも、かなりの時間がかかってしまいますが、だからこそ、納得のいく商品が見つかった時は嬉しいですし、その商品を使ってDIYする時も楽しめるんですよね。
とは言うものの、時間の無い方も多いと思いますので、よければ、このブログを参考にして、商品を探す時間を節約してください!
最後までお読みいただきありがとうございました。
草丸

シンプルで安い!ダイヤルポストのご紹介

僕の様に、古いアパートを所有している方は、郵便受けが古くなっているケースが多いと思います。
でも、家庭用のポストって案外、高いんですよね。
そこで、今回は、僕がオススメする、安くてシンプル、しかも、ダイヤルロックのついたオススメ郵便受けを紹介したいと思います。
これです!
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これはカインズの商品です。
・・・実は、残念ながら、この画像と同じ商品は、現在売ってないみたいなんですよね。
僕の様に、直接、カインズの店舗に行けば、まだ売ってるところがあるかもしれませんが、ネットでは販売を終了したみたいなんです。
そこで、今回は、同じシリーズの、もう一回りサイズの大きなポストのリンクを貼っておきます。
こちらも、B4サイズの書類がそのまま入るという大きさの上、ダイヤルもついて、この値段は安い!!!
http://www.cainz.com/shop/g/g4936695733007/
一度、ネットで調べていただくと分かりますが、このサイズで、ステンレスで、ダイヤル式のポストって、まあ、ないですよ。笑
本当に、基調な一品です。
ちなみに、交換前はこんな感じの古いポストでした。
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ポストが変わるだけで、随分と印象がよくなります。
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予想以上に価格相場の高い郵便受けですが、このように、カインズ製のポストは安くて、デザインも良いのでオススメです!楽天やアマゾンにも売っていないので(僕が確認した範囲では)、なかなか見つけるのは大変でした。
振り返ってみると、アパートのDIYをするようになってから、かなりの時間、ネットで商品探しをしています。笑
いかがでしたでしょうか。
同じような商品でも、とことん探せば、安くて良いものが見つかるものですね。
大家さんの中で、ポスト交換をご検討されている方は、よろしければ参考になさってください!
最後までお読みいただきありがとうございました。
草丸

古いガラス襖(ふすま)を洋風アレンジ!

今回は、襖(ふすま)の洋風アレンジ第二段です!
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この襖(ふすま)、もともとは、古臭い和風のガラス襖(ふすま)だったんです。
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ポイントは、ガラスを撤去し、白(無地)のプラスチック製の障子紙(アイロンで貼れるタイプ)を貼ったことです!!!
ここ、ポイントですよ!笑
元々、ガラスだったからと言って、新たに、この襖(ふすま)に合うガラスを探そうと思っても大変ですし、もし、あったとしても、高いですよ。
そこで、アイロンで貼れるプラスチック製の障子紙の登場です!
アサヒペン アイロン貼り 超強プラスチック 障子紙 94cmX1.8m 無地 6841 -
アサヒペン アイロン貼り 超強プラスチック 障子紙 94cmX1.8m 無地 6841 –
もちろん、似たようなものはホームセンターで売っているはずです。
こうすることで、見た目も良くなりますし、アイロンで貼るだけだから簡単です!
なんと言っても安い☆
今回は、アイロン貼りをする前に、襖(ふすま)全体を白のペンキで塗り、取っ手は前記事同様、ビドーパルさんのステンレス取っ手を採用しています。
ガラスから障子紙に替えることで、ドアが軽くなるという利点もあります。
なんと言っても、見た目が素敵になります!
いかがでしたでしょうか。
いかに安く、そして、スタイリッシュにやるかを考えると、様々なアイデアが出てくるものです。
よろしければ参考にしてくださいね!
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
草丸
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古い襖(ふすま)を洋風にアレンジ!オススメ取っ手を紹介します!

さて、今回は襖(ふすま)を洋風にアレンジする方法をご紹介します。
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この部屋、元々は、ふる~い感じの和室でした。
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この古い襖(ふすま)、まずは、ふすま紙を張り替えて、その後、木の枠ごと、壁と同じ色でペンキを塗りました。
そして最後に、なんと言っても注目していただきたいのが、シンプルで、スタイリッシュな取っ手の部分なんです!
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この取っ手、株式会社ビドーという会社が展開するビドーパルというブランドの商品です。
シンプルでスタイリッシュ、しかも、値段も良心的ということで、僕が大好きな取っ手メーカーです。
※上の画像をクリックすると、ビドーパルのページにジャンプできるので、興味のある方はどうぞ!
サイズも標準的なサイズと、押入れの上の戸に使われる小さな取っ手に合わせたの2サイズが用意されています。
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この取っ手は、探すのに苦労しました。
楽天やアマゾンでは、出てきませんし(僕が調べた範囲では)、ひたすら画像検索をして、ようやく探し当てた良品です!
和室を洋室にリフォームする際は、床や壁だけでなく、襖(ふすま)も一緒に洋風アレンジすることで、部屋全体がスタイリッシュな雰囲気に仕上がります。
ビドーパルの取っ手、おすすめです!
いかがでしたでしょうか。
最後までお読みいただきありがとうございました!
草丸

お風呂の床をリフォーム!浴室床シート「あんから」の紹介です!

今回は、お風呂の床を綺麗にリフォームするクッションフロアの様なシートを紹介したいと思います。
フクビ科学工業の「浴室床シート あんから」です。
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まずは、リフォーム前の浴室画像をご覧ください。
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この部屋は、中国の方が3人で住んで下さっていたのですが、まあ、使い倒してくれました。苦笑
注目していただきたいのは床なんです。
実は、浴室専用の床に貼れる、防水タイプのクッションフロアというのは、探してもまず見つからないんですよね。
僕もかなり探すのに苦労したのですが、とうとう見つけたのが、この「浴室床シート あんから」です。
【フクビ化学工業】浴室床シート あんから 5点セット【AK2■-SET】+施工セット【住材マーケット 住設・建材の問屋さん】 2m巻 - 住材マーケット
【フクビ化学工業】浴室床シート あんから 5点セット【AK2■-SET】+施工セット【住材マーケット 住設・建材の問屋さん】 2m巻 – 住材マーケット
このシートは浴室専用で、クッションフロアの様に多少の弾力があり、デザインもシンプルで、すっきりしています。5点セットになっており、接着剤、コーキング材、見切り材(2種類)、あんから(シート本体)、排水部の目皿ベース、以上5点が入っています。
色は4色から選べますが、今回はアイボリー色を採用しています。
さて、施工した時の様子がこちらです。
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施工方法は、基本的にはクッションフロアを貼る要領と同じですが、クッションフロアよりも分厚いので、少しやりづらかったです。
さて、これで、汚かったお風呂の床も綺麗になりました。
汚れた浴室の床には、このクッションフロアのように扱える、「浴室床シート あんから」がオススメです。てか、「あんから」以外に方法があるのでしょうか。笑
ちなみに、あんからはアマゾンでも売っているのですが、セットではなく、バラで売っているので(2016年1月現在)、少々分かりづらいので、楽天で5点セットを買った方が無難かと思います。
【フクビ化学工業】浴室床シート あんから 5点セット【AK2■-SET】+施工セット【住材マーケット 住設・建材の問屋さん】 2m巻 - 住材マーケット
【フクビ化学工業】浴室床シート あんから 5点セット【AK2■-SET】+施工セット【住材マーケット 住設・建材の問屋さん】 2m巻 – 住材マーケット
さて、今回の記事はいかがでしたでしょうか。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
草丸

オシャレで激安!リモコン照明を作りました!

今回は、オシャレで簡単に作れる、照明を紹介したいと思います。
これは僕がセルフリフォームした部屋です。
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今回注目していただきたいのは、天井についている照明です!
シンプルでオシャレ、しかも安いのがこの電球照明なんです。
電球はホームセンター等で売っている、2個で150円くらいの100Wの電球です。
そして、電球のソケットは、ホームセンター等で売っている引掛ランプレセプタクルと呼ばれる商品を使います。
オーム 引掛ソケット HS-L26HHS-G(04-7622) -
オーム 引掛ソケット HS-L26HHS-G(04-7622) –
つまり、合計1000円そこそこで、なんとも、立派な照明器具が完成というわけです。
取り付け手順はこんな感じ。
まず、上にリンクを貼った、オーム 引掛ソケットの中にセットで入っている、 引掛シーリングを天井に取り付けます。
※引掛シーリングの取り付けは、第二種電気工事士の資格が必要とされています。
※もちろん、初めから天井に付いている場合はこの作業は不要です。
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次に、同じくオーム 引掛ソケット内に入っている、引掛ランプソケットを設置します。
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次に、同じくオーム 引掛ソケットに入っている、カバーを取り付けます。
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最後に100均で買った100W電球を取り付けます。
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これで完成!
点灯させるとこんな感じです。
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う~ん。いい感じ☆
さて、つづいては、同じ要領で、リモコンの受信機と引掛レセップキャップを組み合わせた照明を作りたいと思います。
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必要な商品は次の2つです。
天井照明器具専用 リモコンスイッチOCR-04 07-0154 -
天井照明器具専用 リモコンスイッチOCR-04 07-0154 –
パナソニック レセップ WW3410WK -
パナソニック レセップ WW3410WK –
まず、天井に付いている引掛けシーリングにリモコンの受信機を取り付けます。
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次に、引掛レセップキャップを取り付けます。
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そして最後に、これまた100均の100W電球をつけます。
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点灯するとこんな感じ。
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いや~、リモコンだと楽です!
6帖程度の部屋ならこの電球照明で明るさも問題ないでしょう。
特に、壁紙や床材が白っぽい色であれば、十分、明るく感じると思いますし、電球の暖色が落ち着いた雰囲気を作ってくれます!まあ、好みもあるとは思いますが。。。
リモコン照明は、特に、夜、寝る時に、ベッドに入ってから電気を消せるという、楽さが素晴らしい。
こんな、ちょっとした気遣いも、入居者の皆さんには嬉しいのではないでしょうか。
オシャレな若者には一目置かれる?簡単でリーゾナブルな照明の紹介でした!よろしければ、是非、参考にしてみてください!
最後までお読みいただき、ありがとうございました!
草丸

意外とできる!トイレのセルフリフォーム!

ちょっと勇気を出して、トイレをセルフリフォームしました。
まず、古い便器を撤去するとこんな感じです。
トイレのセルフリフォーム1
真ん中に小さな穴がぽつんと空いています。
ここが排水の入口ですね。つまり、色々なものが流れていくところ。笑
とりあえず、雑巾などを詰めて臭いをシャットアウト。
・・・このあたりが、一番ドキドキしました。
クッションフロアを貼る場合は、この状態で先に貼っておくと楽ですよ。
僕の所有しているアパートは古い為、排水の穴が、壁から結構離れているんですね。
最近の建物であれば、排水の穴がもっと壁側に寄っていて、てか、壁から200㎜の位置と決まっていて、新しいトイレはそれに合わせて作ってあるので、そのまま施工できるのですが、うちの様に、壁から排水の穴が離れている場合は、普通のトイレではなく、リフォーム専用のトイレが必要になります。
具体的には、アジャスターという、アナの位置まで排水管を延長するための塩ビパイプがセットになった便器が必要なのです。
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ちなみに、僕が購入したリフォーム用のトイレはjanis製品です。
janis製品の良いところは、まず、見た目がかっこいいところですね。
それから、手洗いが深くて、水はね防止が比較的できている。
そして、樹脂製のタンクは陶器と比べて軽く、施工が非常に楽です。
それになんと言っても、安い!!!
この値段はありがたいです。
※注意点としては、アジャスターを用いるタイプのリフォームトイレは、少し、便座の位置が高くなってしまい、小柄な人が使うと、足が浮いてしまうことがあります。
ですから、トイレをセルフリフォームされる場合は、まず、リフォーム用トイレが必要なのかどうかを確認する必要があります。繰り返しですが、排水の穴が、壁からの200㎜の位置にあれば、新しいものですので、面倒な施工は不要です。
それ以外にも、トイレの排水にはいくつか種類がありますので、簡易的にトイレの種類をまとめてある下記サイトをチェックしてみてください。
http://www.sunrefre.jp/toire9.htm
さて、このアジャスター部分を適切な長さにノコギリなどでカットし、切断面を塩ビ専用の接着剤で接着することで、排水のアナにつなぎます。
僕が買った塩ビ専用の接着剤はこれ。
セメダイン 塩ビパイプ用 接着剤 30ml CA-123 -
セメダイン 塩ビパイプ用 接着剤 30ml CA-123 –
繰り返しですが、壁から200㎜に排水の穴がある、新しいタイプのトイレは、このような面倒な作業は不要です。
また、配水の穴と、塩ビ管の接合部分は、ガスケットと呼ばれる、粘土状の素材を使って、防水をします。
このあたりは、説明書をしっかり読んで、水漏れしないように慎重に作業を進めてくださいね。
ここまでくればあとは簡単!
・・・ということは、新しいトイレであれば、最初から最後まで簡単!
まずは便器を乗せます。
便器は重いです。とにかく重いので、女子は誰かに手伝ってもらってください。
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ここで、シャワートイレなどをつける場合は配水もチェックしておきましょう。
シャワートイレに水を供給する場合は、水道を枝分かれさせます。
シャワートイレのついた便座を買えば、だいたい、この分岐金具は付いてきます。
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確認ですが、接合部はシールテープをグルグルまきにしてしっかり、防水してください。
そしてタンクを乗せます。
最近のトイレは、タンクは本当に乗せるだけでオッケーの場合が多いです。
コーキングなどしないで大丈夫か?なんて心配になるのですが、大丈夫です。
水漏れしないように、うまく設計されているんですね。
それに、janis製で、樹脂タイプのタンクは軽いから本当に助かります!janis製に限らず、タンクは樹脂製のものが、個人的にはオススメです!
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ここまでくれば、ほぼ完成!
なんと、意外と簡単にトイレのセルフリフォームができてしまいました。
いかがでしたか、トレイのリフォームは業者に頼むと、工事費だけで3万円程かかりますので、時間のある方は、是非、チャレンジしてみてください。
ただし、水漏れには、十分ご注意を!
最後に今回僕が使った、リフォーム専用トイレを紹介しておきますね。
janis製のトイレです。タンクは樹脂製のものが軽くてオススメです。
僕はホームセンターで展示品を買いましたので、とことん安く買いたい場合はそういう方法もあるかと思います。
残念ながら、全く同じ商品をネットで見つけることができませんでしたので、ネットで安かったサイトのリンクを貼っておきます。※僕はこのサイトでは買っていませんので、ご購入の場合は、ご自身で十分ご確認の上、ご購入くださいね!
また、アジャスターが必要なトイレかどうかもチェックしてください。
繰り返しですが、新しいトイレ(穴が壁から200㎜の位置)の場合はアジャスターは不要です!
便座は基本、別売りですので、その点もご注意くださいね!
水洗トイレ バリュークリン 手洗い付 ピュアホワイト(BW1) 便座無し - オアシスプラス
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以上、最後までお読みいただき、ありがとうございました!!!
草丸

ウッドカーペットで和室を洋室に簡単リフォーム!DIY

今回は、2年前に購入したアパートに空室が出たため、和室を洋室にセルフリフォームしました。
セルフリフォームといってもウッドカーペットを敷くだけなんです!
超簡単です!しかも安い!!!
画像をアップしておきますね。
【1梱包タイプ・取り寄せ品】PJ-40シリーズ江戸間6畳用フローリングカーペット約260x350cm【フローリングリフォームDIY】14 - 生活雑貨のネットショップELEMENTS
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このウッドカーペット、実は、本物の木で出来ているというすぐれもの。
ただし、表面の木目は、プリントだそうです。
実は、2年前に購入した時は、本物の木目だったので、プリントと聞き、少し不安だったのですが、実物を見てみると、本当の木目と見間違うほど綺麗です。てか、素人目には全く分からないと思います。
むしろ、プリントの方が、色や木目の質が安定していて良いと感じています。
それに、このアイボリー色は、部屋が一気に明るくなるので、第一印象の大事な賃貸アパートにはもってこいの床材だと思います!
写真を撮った日は少し曇っていましたが、晴れの日に光が入ると、本当に明るいです!
もちろん、良いことばかり書いてもあれですので、個人的に感じた注意点を、書いておきますね。
①ウッドカーペットを敷く前に、畳を綺麗に掃除して、念のためバルサンなどをたいておいた方がよいと思います。一度敷くと、畳が完全に隠れてしまうため。
②ウッドカーペットは、本物の木というだけのこともあり、なかなかの重さですので、男性なら一人でもなんとか敷けると思いますが、女性一人だと少し厳しいかもしれません。2人なら楽々できると思います!
③畳の上から敷くので、乗った時に、畳の凸凹が少し分かります。具体的に言うと、畳が低くなっている部分は、ウッドカーペットがわずかに浮いた状態になりますので、上から乗ると、少しだけしなるというか、柔らかく感じます。お客さんはそのことを知りませんので、念のため、僕は次のように不動産の仲介会社に伝えてあります。
「和室から洋室にリフォームした際、消毒した畳の上に本物の木材床を敷いているので、多少、床が柔らかい部分があるかもしれませんが、施工上の問題はなく、家具を置いていただいても全く問題ありませんし、防音対策としても有効ですので安心ください。」
この様に伝えることで、安心してもらえるかと思います。
④最後は、ウッドカーペットの四隅に僅かな隙間ができる点です。当然、和室のサイズよりもほんの少しだけウッドカーペットが小さいから敷けるわけであって、この為、ウッドカーペットの周囲に僅かな隙間ができてしまうと思います。
そこで、僕は、ホームセンターなどで売っている、1本200円くらいのシリコンのコーキング材を買ってきて隙間を埋めています。これだけで、見た目がぐっとアップしますので、オススメです。200円程度のコーキング材ですから、強度もそこまで強くなく、簡単にはがせるというのも利点です。また、部屋によっては1センチ前後の隙間ができてしまうと思いますので、そんな場合も、ホームセンターの見切り材を買ってくれば、とても綺麗に施工できますよ!
こちらは隙間をコーキングした画像です。
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こちらは隙間に見切り材を使った画像です。
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⑤最後の注意点はサイズです!このウッドカーペットには、大きく分けて、江戸間タイプと、団地間タイプがありますので、事前に部屋の寸法をきっちり測ってお間違えのないようにしてくださいね!
参考になりましたでしょうか。
このウッドカーペットのデザインは、若いお客さんにも人気があり、うちのアパートも若くておしゃれな女子が気に入って住んでくれています。しかも安くて簡単にできるので、本当にオススメですよ。私はこれまで4部屋をこのウッドカーペットで、和室から洋室にリフォームしました☆
このウッドカーペットは楽天さんで購入できます!
化粧板ウッドカーペットPJ-40シリーズ江戸間6畳用約260×350cmアイボリー44です!【1梱包タイプ・取り寄せ品】PJ-40シリーズ江戸間6畳用フローリングカーペット約260x350cm【フローリングリフォームDIY】14 - 生活雑貨のネットショップELEMENTS
【1梱包タイプ・取り寄せ品】PJ-40シリーズ江戸間6畳用フローリングカーペット約260x350cm【フローリングリフォームDIY】14 – 生活雑貨のネットショップELEMENTS
最後までお読みいただきありがとうございました。
また、役立ちそうな情報があれば、どんどん記事を書いていきたいと思います。
草丸