ハングリー精神の無い人間が成功する方法

成功する為にはハングリー精神が必要といいます。
しかし、日本は豊かな国で、よっぽどのことがない限り、飢え死にすることなどありません。
こんな豊かな国でハングリー精神を持つのは、なかなか難しいのではないかと、僕は思うのです。
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ハングリー精神と似たものとして、焦りが人を突き動かすとも言います。
たとえば、億単位の借金をしている人は、死に物狂いで働き、その結果、成功を手に入れたりします。
あの、さんまさんですから、離婚当時、5億円の借金があり、
「しゃべるか、死ぬか、どっちかしかない。」
と思って、必至で仕事をしたそうです。
これは、僕にとっては、本当に大きな課題なのですが、大成功したいという気持ちは人一倍、強く持っているつもりなのですが、現時点で、そこそこの収入があり、本音を言えば、心の底から焦るということがないんですね。かと言って、今の自分の年収に満足しているわけでもない。
でも、恐らく、焦っていれば、人目をはばからずにやるようなことも、焦っていないから、やらないんですね。
時には、
「こんな自分じゃだめだ!」
と思って、一時的に、自分自身を追い込むこともあるのですが、やはり、心のどこかで余裕があるせいか、続かないし、下手に自分を追い込むと、返ってその反動で、しばらくすると、一気にやる気が無くなったりします。
これが、僕自身の現実です。
みなさんはどうでしょうか。
NHKのプロフェッショナル(仕事の流儀)などを見ていると、本当にすごい人たちだなーと尊敬してしまいます。自分とは大違い。本当に。笑
僕は、自分という人間をこの先、どう運営していけばいいのかと、日々、真剣に悩んでいます。
僕は、もっと成功したいと思いながらも、心の底では全く焦ってないんですね。
良く言えば、心に余裕がある。
こんな人間が、この先、大きな成功を手にするにはどうしたらいいのか。
本田圭佑選手はこんなことを言っていました。
「泳げない動物でも、いきなり、ぽんと水に入れたら、泳ぐんですよ。生きる為に。」
つまり、自分から敢えてシビアな環境に身を投じることで、底力が引き出されるという理論ですね。
ん~。確かにその通りだと思う。
でも、なんか、今の自分がそれをやるのはしっくりこないんです。全然しっくりこない。
そして、ふと、こんなことを思ったんです。
「もしかしたら、心に余裕のある人間しかできないこともあるんじゃないか。」
焦っている人、ハングリー精神の強い人は、確かに、突き進む力は強いし、実質的な成果を上げる力も強いでしょう。
でも、突き進む力が強いが故に、見落としている何かがあるかもしれません。
一方で、心に余裕のある人や、僕のように、いつまで経ってもお尻に火が付かない人だからこそ見える世界や、成功の道筋もきっとあるんじゃないかと思うのです。
そうですね、僕がパッと思い付いたのは、ゲームなんです。
心に余裕のある人の方が、そうでない人より、ゲームを楽しめると思うんですよ。
そして、人生もまたゲームです。
心に余裕があれば、色々な作戦を立てながら、面白おかしく進めるかもしれません。でも、ハングリーに突き進むだけでは、色々なアイデアが思いつかないかもしれません。
ハングリー精神がなくても、自分を突き動かすような焦りが無くてもいい。
ただ、楽しみながら、人生を面白おかしく設計していけばいいのではないか。
楽しくて、のめり込めば、いつしかそれが、自分の武器になっているのではないか。
日々、悩む中で、最近はそんなことを思うんです。

個人事業主から法人成り計画 その2

不動産投資家が、個人事業主から法人成りを検討する場合、不動産の名義を法人に変更するかどうか、というのは、一つのテーマとして、様々に語られているようです。
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僕の場合は、不動産の名義は変えず、個人名義のまま、自分の不動産を、使用貸借(無償)という形で自分の会社に貸し、家賃収入を会社の売上として計上する予定です。
一方、僕個人は会社から給与という形で、お金をもらいます。
この給与を、あまり大きな金額にしてしまうと、僕個人に大きな所得税がかかってしまいますが、僕の様に、個人で不動産投資をやってきた人は、不動産の減価償却が存分に残っているケースも多いかと思いますので、少し多めに給与をもらったとしても、減価償却で相殺すれば、所得を圧縮できるはずです。
この場合、個人でも確定申告をしなければなりませんが。
こうして、家賃収入を会社の売上に移行し、法人を運営していく計画です。
会社の利益が大きくなり過ぎないように、自分へ給与という形でちょこちょこ吐き出しながら、そこそこの黒字を出し、これを3年間続けることで、融資対策の基盤を作ります。
余談ですが、資本金1億円以内の中小企業では、年間800万円までは、接待交際費を税務上の経費に計上できることになっていますので、仮に、減価償却など、経費にできる部分が少なくなってしまった場合には、接待交際費を存分に活用するというのも手かと思います。
妻を従業員にして、給与を払うというのも、節税対策としては効果的のようです。
ある程度の形は見えてきましたので、いざ、法人化へと進んでいこうと思います。

個人事業主から法人成り計画 その1

この春、不動産投資家として、個人事業主から、法人成りをする予定です。
「え!?まだしてねーのかよ!」
・・・と、言われてしまいそうですが、すみません、一応、まだ駆け出しなので許してください。
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僕はこれまで、古い収益物件を、キャッシュで購入するという戦略をとってきました。
古い物件を買うことのメリットは、なんと言っても、短期での減価償却です。
木造で耐用年数を過ぎている物件を買った場合、なんと、4年という短期間で減価償却をします。
仮に建物を1000万円で買った場合は、1年あたり、250万円も経費にできるのです。
この様に、耐用年数を超えた物件を買えば、簡単に、そして正当に節税をすることができますし、正直、この減価償却と併せて、ちょこちょこと色々なものを経費に入れていけば、割と簡単に税金(所得)をゼロまで持っていけます。
ちなみに、僕の場合は、購入を検討している物件を色々なところに見にいきますので、物件視察という名目で、ガソリン代もそれなりの額になりますが、もちろん、そういったものも経費に入れることで所得を圧縮できます。
一方で、耐用年数超えの物件は融資が通りづらいというデメリットもありますし、そもそも、税金を払っていない人に、銀行はお金を貸してくれません。
先日も融資を断られたのは、やはり、耐用年数間近の物件でしたし、過去3年の僕の確定申告書の中には、税金ゼロで申告している年もありました。やはり、そういったところは確実にマイナス要因だったと思います。
不動産投資家を志すのであれば、やはり、融資というレバレッジを使い、資産規模を拡大すべきだと思いますので、このあたりは素直に反省し、これからはビシっと黒字の決算書を出していこうと決意したところです。
また、個人事業主である限り、基本的に融資を受ける場合は、連保証人に妻や身内を入れないといけないので、これも一つの大きな壁となります。
一方、法人で融資を受ける場合は、会社でお金を借りて、自分が連帯保証人になれば融資を受けられるケースも多く、実質、一人で融資を受けられます。
それから、法人で融資を受ける場合は、少なくとも3期分の黒字決算書が必要と言われます。
というわけで、この春、法人化をして、黒字決算を3年間続け、3年後に大きな勝負をできるように準備をしようという計画を立てました。
まあ、何事もそう簡単にはいかないでしょうが、準備をしないことには何も始まりませんからね。
地道にいくしかありません。
ただし、キャッシュでの不動産購入は、いい物件との出会いがあれば、続けていこうと思っています。

購入を検討している物件を見てきました

今日は、購入を検討している物件を見てきました。
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パッと見た感じはまあまあだったのですが、敷地内にはゴミが落ちていたり、階段の塗装がハゲハゲだったりと、管理がかなりまずいというか、ほとんどされていない様子でした。
理由があるとは思うのですが、物件を汚くしていると、優良な入居者が出て行ってしまい、入居者の質が徐々に悪くなってしまうケースがあるのでちょっと心配ですね。
特に、滞納があると、かなり面倒なので、買う前に、そのあたりをきっちりと確認しなければなりません。
保証会社が付いているかどうかも重要確認ポイントですね。
それから、なぜ、売主は売ろうと思ったのか、その理由を確認する必要があります。
一方、外壁はタイル張りの部分が多く、残りの部分だけ自分でペンキを塗ればなんとかなりそうでした。
階段もハゲハゲでしたので、少し時間はかかりそうですが、やって、できないことはなさそうです。
もし購入することができたら、まずは、徹底的に掃除をして、ハゲハゲのところにペンキをビシっと塗って、綺麗にしたいと思います。
そうですね、塗装が必要ということを理由にして、もう少し価格交渉もしたいですね。
・・・と、わざわざ現地まで見に行って、色々考えているのですが、肝心の売主側の営業マンと連絡がつかない、、、大丈夫かな!???笑

宅建に受かる一番簡単な方法

宅建に受かる、一番簡単な方法を紹介します。
ズバリ、LECのDSソフトをやること!
本気(マジ)で学ぶLECで合格(うか)る DS宅地建物取引主任者 -
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Newニンテンドー3DS LL パールホワイト -
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宅建は、分厚い参考書を買ってきて、それを1ページ目から読んでいても、受かりません。
僕は参考書は一切使わず、このDSソフトをひたすらやり、用語などかわからない時は、スマホで調べながら勉強を進め、50点満点中、40点オーバーで合格しました。
ちなみに、その年の合格ラインは31点だったので、まあ、余裕でした。
宅建は、満点を目指すと、とてつもない勉強量が必要になります。なので、満点は目指さず、せいぜい40点くらいを目指すのが、もっとも効率的と言えます。
このDSは、資格試験のプロであるLECが出しているので、よくまとめられていて、重要ポイントを満遍なく、そして、効率的に勉強できますし、解説もあります。
このDSを全問解けるようになれば、まず、受かるでしょう。持ち運びも楽にです。
さらに慎重を重ねる場合は、LECの直前模試を5回分ほどやれば、完璧です。ただし、模試は、ちゃんとその年のものを買ってくださ!
僕は、20代の時に、営業の間、喫茶店で1日1〜2時間ほど勉強して、5ヶ月程の期間で受かりました。
今から始めれば余裕でしょう!

不動産投資家に必要な政治力

小規模でスタートした不動産投資も、規模が大きくなればなる程、賃貸仲介業者や、管理会社、そして、リフォーム業者との関係、いわゆる政治が重要になってきます。
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僕の様に、DIY型でスタートしている不動産投資家は、小規模の内は、自分でほぼ全ての部屋をメンテナンスできますが、戸数が増えたり、リフォームの時期が重なると、自分一人では回らなくなってきます。
そんな時に必要とされるのが、不動産投資家としての、政治力です。
僕の様に、自分でDIYをしている人は分かると思うのですが、リフォーム費用というのは、例えば、材料費の安い壁紙や、クッションフロアの貼り替えであれば、8割程が職人の人件費という場合があります。つまり、ほとんどが人件費なのです。
ということは、裏を返せば、やり方次第では、大幅な値引きも可能ということです。
僕の場合、水周りは専門業者に頼んでいるのですが、地元の数社から見積りを取り、印象の良い業者との間で、さらに値交渉を繰り返すということをしてきました。
それでも、やってくれる献身的な業者さんは毎回使うようにして、入金も素早く行うよう、心がけています。
そうこうして関係を作ってきたお陰で、今では、業者側も、最初から最安値で見積りを出してくれるようになっています。
一方で、仲介会社との関係も重要です。
僕は20代の頃、まさに、不動産の現場にいたから思うのですが、自分の物件をどれだけ営業マンが意識しているかによって、空室から入居までのスピードは格段に変わってきます。
「この物件は何としても決めよう!」
と営業マンが思ってくれれば、決まるものなのです。
ということは、いかに、自分の物件を営業マンに意識してもらえるかが重要です。
具体的なことを言えば、ちょこちょこ、仲介会社に電話を入れて、様子を聞いてみたり、そればかりではウザいと思われてしまいますので、たまに顔を出して、お菓子を持っていくなど、ささやかな気配りが大切です。
僕が見てきた、色々な不動産投資家の中でも、大規模かつ満室経営のオーナーほど、頻繁にお菓子を持ってきてくれるというイメージがあります。
仲介会社との関係が薄くなれば、それに伴って、お客さんも薄くなっていくのです。
ここで一点、気をつけたいのが、仲介業者の中には、社長本人が不動産投資家というケースも多いのです。
この場合、社長は自分自身の物件に、まずはお客さんを入居させようとします。つまり、僕達の物件は後回しにされてしまうのです。
もちろん、こちら側に、「待つ」という我慢が必要な時期もあるでしょうが、自分の中でなんらかの基準を持ち、その基準を割ってしまうような業者であれば、さっと、変更するべきだと思います。
冒頭にも書いたように、不動産投資は、規模が大きくなればなる程、もはや、自分で行うDIYなどは、趣味程度の意味しか持たなくなってきます。代わりに必要となるのが、政治力です。
不動産投資で大きな目標に向かって進もうとしている人は、やはり、日頃から細やかな気配りで、人脈を開発しつつ、自分の政治力を高めていくことが、階段をのぼりやすくするコツではないでしょうか。

築22年超え木造アパート購入で大幅減価償却のカラクリ

さて、アパート投資も規模が大きくなればなるほど、税金がきつくなってきます。
基本的に、個人の最高税率は50%です。
所得が900万円を超えると所得税33%+住民税10%。
所得が1800万円を超えると所得税40%+住民税10%。
一方、法人では、
課税所得800万円までは25%。
800万円を超えた分は38%。
ざっと、このような感じです。
そんな時、耐用年数を超えた木造アパートを購入すると、一気に節税が可能となります。
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例えば、耐用年数22年を超えた木造アパートを2000万円で購入した場合(土地代は別)、購入費用の2000万円をたったの4年間で償却する為、一年あたり500万円もの経費を計上できます。
詳細はこちらのページで紹介されています。
耐用年数を超えた木造アパートは、融資が付きにくいという最大のデメリットがある為、一定規模を超えた投資家からは見放されていきます。
しかし、地元密着型の投資家や、死ぬまで物件を所有しようと考えている投資家にとっては、古い木造アパートというのは、見方によっては魅力的かもしれません。
DIY型の不動産投資家や、地元密着型の投資家、または、余剰資金のある投資家は、定期的に古い木造アパートを購入していくという戦略もありかもしれませんね。

リスクが高い!?愛知県のワンルーム投資

国土交通相の試算では、2050年までに人口が増加するのは、東京周辺と、名古屋周辺だけのようです。
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国土交通省「国土の長期展望」平成23年2月公表


不動産投資をする場合、人口の増減はとても気になりますが、愛知県に住んでいる僕からすれば、人口増加が期待されている名古屋周辺でも決して安心はできない、むしろ、不景気にはめっぽう弱いのが、愛知県の不動産事情だと思います。

なぜなら、既に、これでもかというくらい、建っているからです。
特に、ワンルーム物件は危険度が高いと思います。

具体例を挙げると、やはり、リーマンショックの時ですね。
あの時、愛知県のワンルームマンションは、軒並み入居率が下がりました。ガラ空きになった物件もかなりありましたし、新築なのに、1人も住んでいないという物件すら、いくつもありました。これ、本当なんですよ。笑

名古屋の中心部では、そういうことはなかったと思いますが、トヨタ関連の企業が集中する、いわゆる、三河地域は、まあ、悲惨な状況でした。

というのも、それまで、大手の、大東○託や、レオパ○スや、東建コ○ポレー○ョン、そして、地元の工務店が、かなりの量のワンルームマンションやワンルームアパートを建築していたため、リーマンショック前、既にワンルームの需要は飽和状態だったのです。

そこに、リーマンショックが襲いかかった為、派遣社員が激減し、ワンルームマンションやワンルームアパートは、大打撃を受けたということです。

リーマンショック時に、資金繰りに行き詰まった不動産投資家、そして、これまで温めてきた所有物件を手放した不動産投資家は多かったと思います。

2016年現在、不動産投資はちょっとしたブームとなっており、都心では競争率が高い為、地方物件を探している人も多いと思います。

しかし、やはり、その土地をよく知った上で買わなければ、不景気になった時に、一気にガラ空きになる可能性があります。
特に、愛知県のように、トヨタ系の企業に地域産業が偏っている地域では、不景気になった時の危険性は、リーマンショックの時に証明されています。

不動産投資では、物件を所有する期間が10年以内のことも多いですから、その期間だけ、乗り切れればなんとかなるという考え方もあります。

しかし、やはり、一番無難なのは、自分がその土地をしっかり理解していること、そして、できればすぐに足を運べる範囲内にあること、それから、一戸あたりの専有面積が広いこと、これらが基本でしょう。

どれだけのリスクを取りながら進んでいくかは、人によって違うと思いますが、やはり、良い時期ほど慎重に予測を立てていく必要があります。

そういう意味では、今は、少し慎重な方向にハンドルを切り始める時期なのかもしれません。