法人化、資本金はいくらが適正?不動産投資家

昨日、地元の信用金庫に、法人成りする際の資本金はいくらが適正かと聞いたところ、


『多ければ多い、多いほど良いです!』


と言われました。
まあ、当たり前と言えばあたりなのですが、融資担当者の話では、不動産を買う際に、資本金より大きな自己資金を入れてしまうと、資本金がすぐにマイナスになってしまうから、という理由だそうです。


特に、今回、僕は法人成りしてすぐに融資をしてもらおうと思っているので、


会社の持っているキャッシュ=資本金


となります。
つまり、アパート購入の際に入れる自己資金の額よりは、会社スタート時の資本金を大きくしておいておかないと、物件を買った途端に資本金がマイナスになってしまうということです。


もちろん、あとから、個人のキャッシュを会社に持ち込むことはできますので、あくまで便宜上ということではありますが、参考になる話です。


以上の事柄を考えると、やはり資本金は1000万円が最も適当と言えます。
1000万円を超えると、毎年支払う、均等割りの金額が増えますので。


よっぽど規模が大きくならない限りは、1000万円で良さそうです。

銀行によってこんなに違う!不動産投資の融資条件

今日、僕は、すごくびっくりしているので、忘れない内に書いておこうと思います。
実は、今、購入を検討しているアパートがあり、地元のT信用金庫と、G信用金庫に融資の相談をしました。
両者の融資担当者の話を聞いて、本当にびっくりしました。
融資基準や、属性の見方が全く違うのです。
例えば、
【減価償却費をどう扱うか?】
T信金・・・他の費用と同様に、マイナスにカウントする。
G信金・・・減価償却はキャッシュが減っているわけではないので、所得にプラスして考える。
→どうでしょう、全く逆なんですよ!
どちらも、同じような場所にある似たような信用金庫なのに、これ一つとっても、180度、見方が違うのです。
特に、不動産投資家は、減価償却が大きく、所得が圧縮されているケースが多いので、G信金のような見方をしてもらえると、大変ありがたいのです。
【法人の場合の融資条件】
T信金・・・3期分(3年分)の黒字決算書が必須で、個人事業主から法人成りした直後では、融資を受けられない。
G信金・・・法人成りした直後でも、内容が良ければ融資可能。個人でも法人でも、基本、関係ない。
→これもびっくりです。かたや、法人成りして3年待たされるのと、すぐにでも融資を受けられるのでは天と地ほどの差があります。
【物件審査】
T信金・・・独自の審査基準で審査。しかし、そもそも3期連続黒字決算や、属性等が整っていなければ物件審査まで進まない。
G信金・・・属性は置いておき、とりあえず、物件審査から始まる。あくまで物件の収益性が第一で、独自の審査を行い、さらに、外注機関にも不動産の収益能力査定を依頼。両者の総合判断で、優良物件と診断されれば、融資の話が一気に前に進む。
→当然、個人の属性がひどければ、G信金と言えど、話は前に進みませんが、物件の収益性を第一に考えるという、G信金の姿勢は、とても嬉しく感じます。
【サラリーマン大家か、専業大家か】
T信金・・・サラリーマン大家大歓迎。専業大家の場合は、不動産賃貸業だけでなく、例えば、不動産仲介事業等を行うなど、賃貸業以外の、別の収入の柱を作ってほしいと、要望される。
G信金・・・サラリーマン大家には慎重。特に、住宅ローンや、車のローンを組んでいる場合。むしろ、専業大家で、住宅ローン等を組んでいない(借金の少ない)人に融資したい。
→T信金は、不動産賃貸業が、ある程度の安定軌道に入っていたとしても、別の収入源を求めてきました。一方で、G信金は、不動産賃貸業で、そこそこ結果が出ていれば(いざという時に、カバーできるだけの賃貸収入があれば)、それ以上は何も求めてきませんでした。お金に色はありませんから、無理に事業内容を増やさなくても良い気がするのですが・・・。T信金の考えは、あまり納得がいきませんね。
【最終的に言われたのが・・・】
T信金・・・属性をなんとかしてから、再度来てください。物件審査はそれからです。
G信金・・・属性は全く問題ありませんが、物件審査が通るか分かりませんので、しばし、お時間をください。
→結局、属性の見方が180度違うわけです。
僕はこの春、個人事業主から法人成りをする予定です。
その為、T信金は、法人成りしたばかりという理由で、結局、相手にもしてくれませんでした。涙
3期分の黒字決算書を用意して3年後に出直せと言うことです。
一方、G信金は、「是非前向きに!金利も精一杯頑張ります!」と、明るい返事をいただきました。
もちろん、融資が決定したわけではないので、安心などできませんが、ここまで反応が違うとはビックリです。
やはり、一つの銀行に断られたからと言って、簡単に諦めるべきではないですね。
世の中には色々な銀行があるということです。

妻を社長にした場合、借金の連帯保証人は?

自分が100%株主の会社で、その会社の社長を妻にしたとします。
で、不動産投資の幅を広げるために、銀行から借入れを起こそうとした場合、会社名義でお金を借りるわけですが、ここでは、ほぼ、確実に妻が連帯保証人に入らなければなりません。
会社の実質オーナーは自分なので、連帯保証人は妻ではなく、自分だけがなれば良い気もしますが、妻が社長である以上、形の上では経営責任が妻にあるということになりますので、いくら、飾りだけの社長であっても、借金の連帯保証人にならなければならないようです。
不動産投資に強い税理士さんのお話でした。

借上物件の管理料は15%が目安

昨日、不動産投資に強い税理士と面談をしてきました。
忘れない内に、メモがてら、書いておこうと思います。
まず、一括借上物件の場合、借りた側(管理会社)は、空室リスクを背負うことになるので、管理料は、15%程度までが適当ということで、これは、以前、裁判でも話題になった議題だそうです。
例えば、借上賃料を、50%で設定していた業者がいたそうですが、税務署に目をつけられて問題になったそうですね。
一方、借上じゃない場合は、5~7%が管理料としては、妥当ということです。
僕はこの春、不動産賃貸業で法人成りを検討しているので、このあたりの数字が気になっていたので、相談をしてきました。

「1億円借りる」は「1億円もらう」と同じこと

億単位の借金をしていると聞くと、普通の人は、ビックリして、人生のどん底を連想します。
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では、不動産投資ではどうでしょうか。
例えば、ここに、フリーターのA君がいたとします。
彼は貯金ゼロでしたが、運良く、銀行から1億円を借りることができ、頭金ゼロで収益マンションを買ったとします。
担保に入れたのは購入したマンションだけ。いざとなれば、そのマンションを手放せば、借金はチャラです。
もちろん、毎月の返済は家賃から支払います。
さて、返済期間の15年が経過し、A君は無事完済しました。
なんと、この時点で、A君は自分のお金を一切使わず、1億円の物件を手に入れることができたのです。
特に大きなリスクもなく、A君はちょっとした資産家になったのでした。
この物語からも分かるように、不動産投資においては、「借りる」=「もらう」と考えることができるのです。
だからこそ、多少、収益性が悪い物件でも、融資がおりる物件はどんどん売れていきます。
「借りる」=「もらう」
これに気づいてしまった人は、不動産投資という夢の世界へ、どんどんのめりこんでいくわけですね。
まあ、ほとんどの人が、気づかないワケですが。

老朽化した商業ビルのリスク

僕は老朽化した商業ビルを、人に貸しています。

実は先日、天井の化粧コンクリートが落ちるという事故がありました。

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このスペースは改装していない為、未使用部分だったこともあり、怪我人はいませんでしたが、肝を冷やしました。

それだけではありません。
柱には大きな亀裂が。

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この商業ビル、実は、僕の祖父が自営業で使っていたのものなのですが、生きている間に処分せず、そのまま亡くなってしまったのです。そこで僕が管理することになりました。ちなみに、父も早く他界しています。

5階建てのこのビルは解体するだけで2000万円程かかる可能性があります。かと言って、これだけ老朽化したビルですから、高い賃料を取ることもできず、苦しい運営を強いられています。
火災保険や、地震保険も、通常のアパートとは違い、桁外れの金額になりますので、よっぽど高い賃料を取れるエリアでなければ、加入するのは難しいでしょう。
また、固定資産税もなかなかの額になります。
今、僕の住む東海地域では、こんな風に老朽化した商業ビルが破格の値段で出回っています。しかし、商業ビルには、この様なリスクがつきまとっており、安いだけの理由があるということなんですね。まあ、買わない方がいいとしか言いようがありません。
解体するその日まで、賃料をコツコツと貯めながら、メンテナンスを繰り返さなければならない。
老朽化した商業ビル、なかなか厳しいものがありますね。

表に出ない物件を買う方法

不動産投資をする場合、表に出る前に売れてしまうような物件のことを『川上情報』と言ったりします。


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そういう情報を手に入れるには、どうすれば良いのでしょうか。
僕が今知っている、川上情報を得る方法を紹介したいと思います。

その1
買う場合、すぐ買える状態にしておくこと。
不動産では、融資を使うことが多いので、買付をいれてからも、お金を借りれるか、借りれないか、銀行に打診しなければ分からないということが多々あります。こういう買い手は、結論がでるまでに時間がかかる為、売主や、仲介業者から嫌われるのです。
つまり、こういう中途半端な投資家が不動産業者との繋がりを作っていくのは少々難しく、川上情報が回ってくることは少なくなります。

一方で、キャッシュで不動産を買う場合、銀行は関係ありませんので、売主からも不動産業者からも好まれます。
また、融資を使うにしても、銀行との関係ができており、いくら借りれるかが、すぐに算出できる、つまり、すぐに結論が出せる買える投資家は、売主や不動産業者から好まれます。

一番ダメなのは、銀行からお金が借りられるか分からない状態で買付を入れて、ダラダラと時間だけを費やし、結局買わない人です。僕も自分がこういう状態だったことがありますので反省しています。
こういう人には、なかなか川上情報は回ってこないでしょう。


その2
では、もう1つ、川上情報をつかむ方法を紹介しましょう。
これは最もスタンダードな方法ですが、自分で不動産業者を始めることです。
ある程度、地域に根付いてやっていけば
、その地域の情報が入ってくるようになります。
特に、相続などで、遺族(素人)から直接持ち込まれた案件は、おいしいケースが多いと言えます。遺族は、そこに住んでいないことも多く、土地勘がなければ、ある程度こちらのさじ加減でコントロールし、安い値段で買い取ることもできるのです。

実際、不動産投資家の多くが、不動産業を営んでいるところからも、投資家という素顔を隠して、不動産業という仮面をすることの旨味が垣間見れます。


いかがでしたでしょうか。
元々不動産業界にいた人でなければ、自分で不動産業を始めるのは少々厳しいかもしれませんが、少なくとも、買えるか、買えないかをすぐに結論を出すことができる人は、不動産業者との繋がりを作りやすく、川上情報を得やすいと言えます。
あとは、実際に買ったという実績を積むことですね。買ったところを見せつければ、不動産業者からは、この人は買える人だと見てもらえます。
今、できることをコツコツやりながら、そして、銀行とのコネクションを作りながら、着々と準備をしていくことですね。




優良物件は1日だけサイトに載る

不動産投資をしている人は、毎日、様々なサイトを見ながら物件を探していることと思います。
僕も毎日、決まったサイトをいくつか見るのが習慣です。
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で、同じサイトを毎日見ていれば、何ヶ月もずーっと掲載されている、いわゆる、さらし物件というのがあるんですね。
そういう物件は、さらされているだけあって、条件的に厳しい(魅力に欠ける)物件が多いと言えます。
しかし、毎日、毎日、サイトを見ていると、ふと、
「なんじゃこれ!」
っていうような優良物件がポンっと、掲載されていることがあるんです。
だいたい、そういう物件は、1日でサイト上から消えます。
つまり、1日で、すぐに買付けが入り、サイトから一旦削除されるということですね。
この、優良物件が掲載される「たった1日」を逃さないことが、優良不動産を買うポイントだと思うのです。
こんな風に書くと、かなり難しいように感じるかもしれませんが、実際には、そうでもないと思うのです。
現役世代の多くは、毎日、スマホでニュースを見てると思うのですが、それと同じ感覚で、毎日不動産サイトを見ていれば、優良物件が出たときにすぐ気づきます。
朝、サイトをチェックして、いい物件が出ていれば、開店と同時に電話をして買付けを入れれば言い訳ですからね。
仮に、一番手じゃなかったとしても、融資が通らない等の理由で二番手、三番手に回ってくることもたくさんあります。
実際、僕が買ったアパートも、二番手だったのですが、一番手の融資が通らずに買えることになりました。
こんな感じで、不動産サイトを見る習慣を身につけておくと、不動産投資家としては有利になるのではないかと思います。

アフィリエイトが儲からない理由

アフィリエイトで儲けようと思っても、基本無理だと思います。
僕も、自分でアフィリエイトをやってるんですがね。
まあ、儲かりませんよ。
これまでの最高が月1500円!
それに対して費やした労力は、何十時間。。。
これまで、アマゾンアソシエイトで、何百冊の本を売ったことか。
・・・まあ、儲かりません。笑
はっきり言って、コンビにでバイトした方が確実に稼げます。
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ただですね、インターネットで稼げる人もいるんですよ。
それは、ずばり、売り物(商品)を持っている人です。
これは、確実に現実社会よりも、インターネットの方が売りやすいと思います。
ヤフオクとか、アマゾンとか、楽天とかで、僕もちょこちょこと色々なものを売ってきましたが、やはり、実際の商品があれば、ネットでは色々な人の目に触れますし、値段が適正であれば、売れるんですよ。
それがインターネットなんですよね。
そもそも、インターネットの最大の魅力の一つは、売り手と買い手を直接繋げるという部分です。
つまり、中間マージンが無い(あまり無い)ということがインターネットの魅力なのです。
にも関わらず、アフィリエイトという、いわば、中間マージンで稼ぐという発想のビジネスモデルは、そもそも、インターネットの哲学に基づいていないとも言えます。
そう考えると、アフィリエイとで稼げないのは、当たり前と言えます。
もし、アフィリエイトで稼ごうと思うのであれば、「アフィリエイト」という概念ではなく、アマゾンや楽天の様なサイトを運営する、もしくは、価格コムのような大規模な比較サイトを作り上げる、くらいの勢いがなければ、なかなか厳しいと思います。
不動業界でも、売り手と買い手を直接繋ぐサイトが登場してきています。
将来的には、不動産仲介業が成り立たなくなる可能性もあります。
しかし、今はまだ、不動産は高額商品の為、素人同士の売買契約で問題が生じる可能性も高く、保険的な意味合いで、きちんとした業者に仲介を依頼する人が大多数です。
ちなみに、アフィリエイトで月収100万円稼げます!
みたいなことを、ネットで大々的に書いている人は、実際にアフィリエイトで稼いでいるわけではなく、「アフィリエイトで稼ぐ方法」という、情報商材(商品)を高額で売って儲けているわけです。
アフィリエイトがそんなに儲かるのであれば、何パターンもサイトを作れば、どんどん儲かるはず。
なのに、アフィリエイを頑張るわけでもなく、わざわざ、やり方を教えるって、ライバルが増えるだけのことをやっているわけで、そもそもが、矛盾しているわけです。
彼らの手口は、基本、どれも同じで、
①うまいこと言って無料メルマガに登録してもらう。
②メルマガ登録者を洗脳すべく、定期的にメールを送る。
③洗脳されたメルマガ登録者に、高額の情報商材を売りつける。
この流れですね。
僕は、一度も情報商材を買ったことはありませんが、まあ、だいたい、皆同じ方法で仕掛け、また、仕掛けられています。
実際には、詐欺なのですが(と僕は思っているのですが)、それを詐欺のように思わせないという、テクニックに長けているのでしょう。それに、優しくて、素直そうな人にだけ(文句を言わなさそうな人にだけ)、情報商材を売っているのかもしれませんね。
僕の知り合いが騙されたケースだと、無料個人相談サービスという時間を設け、スカイプで話すそうです。
でも、それは、その客が、素直そうな人か(カモか)、生意気そうな人かを、見極める為の面談だったそうです。優しくて、素直そうなカモにだけ、安心して、高額な情報商材を売りつけるというわけです。
はっきり言って、何十万円もする情報商材を買うよりも、書店で、専門書を1500円程度で買った方が、よっぽど費用対効果が高いと思います。
ネットで、簡単に稼ぐ方法があるんじゃないかと思い、僕も散々調べましたが、一言でまとめると、
「魔法などない。」
ということです。

未来は不動産バブルだらけ!?

ノルウェー人のウェブ開発者であるHåkon Skaarud Karlsenさんが「あと30年生き残れば、1000歳まで生きられる可能性が高くなる」という独自の理論を打ち立てています。

寿命1000年はもう30年生きられれば実現できる可能性あり

確かに、人工知能の開発が爆発的な勢いで進めば、あらゆる分野で革命的な進歩が期待できますよね。
もし、人の寿命が1000年になれば、世界中で人口が増える訳で、日本でも、果てしなく続く不動産バブルが始まるということになります。
ということは、30年後を目指して、健康維持と、不動産規模拡大をすべきなんですかね。笑