物件を見に行かない勇気

僕は管理会社に勤務している時から、問題が起こった時は、現場を自分の目で確かめるということが、いかに重要かを学んできました。
特に、設備の問題等で、入居者からクレームがあった時には、安易に業者に任せず、まずは自分の目で確かめることが重要です。
なぜなら、業者は、走らせるだけで出張費がかかりますし、クレームの中には、入居者の勘違いだったり、とても、軽微な問題であることも多いのです。
しかし、その大前提を踏まえた上で、今日は、あえて、逆の思考回路が必要になってくるということを説明したいと思います。
すなわち、不動産投資の規模が大きくなってくると、物件を見に行かない勇気が必要になってくるという事実です。
実際に、自分が所有する物件が増えてくると、それにともなって、クレームや問題も少しずつ増えてきます。
それらの問題すべての現場に自ら赴き、何もかも確認することができれば、もちろん、理想的ですが、入居者の中には、たまに、変な人やクレーマーもいますし、あまり、一つ一つの問題に顔を出しすぎると、精神的なストレスを感じたり、不動産投資の醍醐味の一つである、「自由時間の確保」という、目標を失うこともあるのです。
想像してみてください。1000戸以上を所有する大規模オーナーがいたとして、1室のキッチンの詰まりの為にわざわざ顔を出すでしょうか。
恐らく、信頼している業者に一任しているはずです。
つまり、不動産投資の規模を拡大していく局面では、見ない勇気、任せる勇気、も必要になってくるということですね。一方で、業者との信頼関係を構築していくことがとても重要になります。
自分が行かなくとも、信頼関係の出来ている管理会社や、業者が現場に駆けつけてくれ、問題を解決してくれる。
軽微な問題であれば、わざわざ自分の耳にも入ってこない。
こういう状態を作ることが大切だなと思う局面がやってくるのです。
僕は、人生は、自分が与えたものが自分に返ってくると思っています。
実は、そういう意味でも、なんでもかんでも問題を自分で抱え込まず、仕事をどんどん振っていく、プロに任せる、そういったことを行っていくことで、業者との関係を作っていけるだけでなく、多少なりとも社会貢献にも繋がると思います。
社会貢献をできれば、めぐりめぐって、自分にも運が回ってくる。
最近は、すごく、そういうことを感じています。
今日は、ちょっと、偉そうに書いてしまいました(^^;)
失礼しました。笑

第2種電気工事士 筆記試験に合格しました!

第2種電気工事士の筆記試験に合格しました!
自己採点の結果は96点。
60点が合格ラインなので、我ながら良くやったかと。
結構、ちゃんと勉強しました。
でも、名刺にわざわざ「第2種電気工事士」と書くと、恥ずかしいらしいですね。
英検3級を名刺に書くイメージ??
まあ、そんなに難しくない国家資格です。
しかも、僕のように実務経験がない人は、第2種電気工事士の資格を持っていても、電気工事業の免許を取得することができません。
つまり、あくまで、自宅や自分の所有しているアパート等の配線をいじるなど、個人使用の目的に限定されます。報酬を得て、他人様の配線をいじるという、業務を行うことはできないのです。
まあ、僕が電気工事士の免許を取ろうと思ったのは、自分のアパートの簡単な配線等を自分でやりたいからであって、そういう意味では、自分の所有物件の配線さえ触ることができれば、目標達成です。
・・・と、既に合格した気分でいるのですが、実際には7月下旬に技能試験にも合格しなければなりません。
筆記試験はきちんと勉強しましたが、技能試験は全く練習してない、、、やばい。
試験まであと2週間。
しかも、来週は4泊で旅行に行く予定が。。。
ちょっときついかな、、、。汗

法人は黒字、個人は赤字というテクニック

僕は偶然、金庫職員から聞いて知ったのですが、法人を黒字にし、個人を赤字にすることで、非常に効率良く、資産を運用していくことができるというテクニックがあるのです。
今日はそんなテクニックを紹介したいと思います。
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僕は現在、法人を運営しており、法人名義でアパートを所有しています。
同時に、僕は個人事業主でもあり、法人を設立するまでは、個人事業主として不動産賃貸業を営んできました。
この春、法人を設立し、新たなアパートを法人名義で購入したわけですが、これまで個人事業主として行ってきた不動産賃貸業は、そのまま個人事業主として継続していきます。
実は、法人を設立する前までは、銀行から、
「黒字にしてください。」
と繰り返し言われていました。
しかし、法人を設立した途端、今度は、
「法人を黒字にしてください。」
と言われるようになったのです。
裏を返せば、
個人事業主の方は赤字でも良い。
ということなのです。
念のため、金庫職員に確認しましたが、
「今後のお付き合いが法人である以上、個人事業主としての赤字か、黒字かは見ない。万が一、個人で借りる場合があるなら、個人も黒字にしておいてください。」
と言われました。
ということは、法人を適度な黒字にしておいて、個人事業主の方で経費計上を積極的に行えば、効率よく資産運用ができることになります。
法人さえ黒字になっていれば、融資をしてもらいやすくなる上に、吐き出し切れなかった経費がある場合は、個人事業主側で、計上できるということです。なぜなら、個人事業主側は赤字になっても、融資に関係無いからです。
法人と、個人事業主という違いはありますが、不動産賃貸業という意味では同じことをやっているわけですから、法人、個人事業主、どちらの事業にも関わる内容の経費であれば、法人での経費にするか、個人事業主での経費にするかは自分で決めることができますよね。
偶然、僕はそういう状況になったわけですが、こんなテクニックが使えるということを金庫職員から教えてもらったわけです。
これを知った時は、ただただ、
「すごい!」
そう思いましたね。笑

地銀の借入れ上限は2億円!?

さて、僕が尊敬する不動産投資の先輩から聞いた話を紹介します。
タイトルの通り、地銀から借りることができるお金は、一つの銀行当たり、約2億円が上限だということです。
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もちろん、銀行によって様々だとは思いますが、基本的に、その様なルールがあるということは、知っておいて損はないでしょう。
ということは、不動産投資を進めて行った際、親しく付き合っている銀行だったとしても、借入れが2億円を超えると、なかなか、それ以上は借りることができないということになります。
じゃあ、どうするか。
ずばり、銀行の開拓を進めていく、ということになります。
しかし、これまで全く付き合いの無い銀行からお金を借りるのは、なかなか大変ですし、決算書を見てもらうのにも、時間がかかります。
そこで、将来的に開拓したいと考えている銀行があれば、事前にそこで口座を作ったり、できれば、候補物件で融資可能かどうかを打診してみるなど、事前のコミュニケーションをとっておくことで、いざ、メインバンクから借りられなくなった際に、開拓しやすい土台を作っておくということが重要になってきます。
僕と同じように、まだまだ駆け出しの不動産投資家の方は、頭に入れておくと良いかもしれませんね。

不動産投資で金利を下げる方法

先日、中古アパートを購入しました。
今、不動産業界は、マイナス金利という追い風もあり、金利は1.5%と、初心者としては、大満足の低金利で借りることができました。
今日は、金庫職員から聞いた、さらに金利を下げる方法を紹介します。
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金利を下げてもらう方法、それは、ずばり、信用金庫からのお願いを聞くことです。
銀行でも同じことでしょう。
具体的に僕は、次のことをお願いされました。
①年会費1万円のゴールドカード(クレジットカード)へ入会してほしい。
②キャッシング枠100万円のカードローンを申し込んでほしい。
③子供の口座を作ってほしい。
④14万円出資してほしい(信用金庫の為、持ち株会のようなもので、年利4%)。
これら、信用金庫からのお願いを聞いてあげることで、客としてのポイントが積み上がっていき、次回の融資時に、さらに金利を下げることができると言うのです。
金庫職員は、数年で転勤をしていきますが、これらのポイントはデータ上で保管される為、融資担当が代わったとしても、有効です。
むしろ新しく赴任した金庫職員にとってみれば、客の評価はデータの数字が全てです。
不動産投資は金額が大きい為、金利が0.1%安くなるだけで、クレジットカードの年会費など、余裕でペイできます。
少しでも金利を安くし、有利な条件で不動産投資を進める為には、信用金庫側のお願いを快く受け入れていくということが重要ということですね。