僕の失敗

僕が不動産賃貸業を開始したのは、2011年です。
ちょうど、30歳になったころでしょうか。
20代の頃、僕は、不動産業界で働いていました。
その頃から、いつかは必ず、不動産投資家になりたいと思っており、様々な不動産関連の本を読んでいました。
そんな僕が最初に取り組んだのは、戸建の競売物件を狙うという方法でした。
不動産投資を開始する上では、金額も抑えられ、現実的にイメージすることができたからです。
当時、ペーペーのサラリーマンだった僕でも、節約生活を送りながら、数百万円は貯めており、チャンスがあれば、すぐにでも買える状態を作っていました。
しかし、いざやり始めてみると、競売物件も、競争率が高く、昔のように、破格の値段で買うのは至難の業だということが分かりました。
何度か買付を入れたのですが、結局、買うことができませんでした。
競売と同時に、僕が目をつけていたのが、祖父母が家具屋を営んでいた、築50年超の、鉄筋ビルを、綺麗にして貸すという作戦でした。
いわゆる、寂れたシャッター街の一角にあり、閑散とした街並みだった為、こんなところで、誰が借りるんだと、身内からは言われたのですが、僕の中では、1人だけ、借りてくれる人を見つければいい!という、不思議な自信がありました。そうです、一人だけ見つければ良いのですから、相場よりも圧倒的にお得な値段で集客すれば、絶対に、誰かが借りてくれると踏んだのです。
ビルの中には、放置された家具が数多く残っており、それらの撤去や、内装の解体に50万円程の先行費用がかかりましたが、その後の清掃は毎週、自宅から通って行いました。
そして、3ヶ月程かけて、ようやく、貸せる状態までにこぎつけました。
僕の作戦は功を奏し、すぐにレストランをやりたいという30代のオシャレなお客さんが借りてくれることになりました。
あれから5年ほど経ちますが、未だに、借りてくれています。
実はこのシャッター街、このレストランをきっかけに、徐々に、新しいお店ができるようになったのです。
一つ、オシャレなお店ができると、安心して、他の人も参加できるようなのです。
なんとなくですが、自分が、この街にちょっとだけ貢献できたような気がして、嬉しく感じました。
これを期に、貸せるところは全て貸そうと、僕の頭の中が切り替わりました。
そこで、家具屋の倉庫とし使っていた、これまた築40年以上の建物をセルフリフォームして、2区画に分け、貸すことにしました。この建物は、雨漏りがひどく、屋根の工事や、腐敗した床の工事にはかなり苦労しましたが、なんとかセルフリフォームと、一部、職人さんの力を借りて、貸せるところまでこぎつけました。
倉庫に続いて、祖父母が住んでいた空家も、10年程放置状態だったのですが、セルフリフォームをして、貸すことができました。給湯器などの設置だけ、業者に依頼しています。
こうして、僕の不動産賃貸業はスタートしていきました。
正直、僕の中では、祖父母の残した土地建物を使って、不動産賃貸業を始めるというのは、邪道というか、自分の実力ではない気がして、とても抵抗があったのですが、今は、放置するよりはマシだと割り切って運用しています。
しかし、僕の最大の失敗は、これらのリフォーム作業を、会社を辞めて行っていたことです。
20代の後半、僕は東証一部上場企業に勤めていたので、この好条件を活かせば、銀行から多額の融資を引くことができ、不動産投資をロケットスタートで開始できるチャンスがあったのです。
しかし、サラリーマンを辞めて、祖父母の残した建物をセルフリフォームするという、かなり地道なスタートを切ってしまったことで、個人事業主として、3年程、黒字を出さなければ、銀行の扉が開かないという状態に、自らを追い込んでしまったのです。正直、当時は、あまり、そのことを意識していませんでした、大きな失敗でした。
結果的には、僕にとって、この工程が必要だったからそうなったんだと思いますが、もう一度、29歳からやり直せるのであれば、会社を辞めず、好属性を活かして、1棟目から億単位の物件を狙います。
祖父母の建物を貸すのは、数棟を購入した後からで十分だったと、今となっては思います。
では、なぜ、僕は上場企業に勤めている時に、億単位の物件を買おうとしなかったのでしょうか。
今振り返れば、当時、既に、不動産投資の本をたくさん読んでいた僕には、知識はあったはずなのです。
しかし、億単位の物件を買うという行動ができなかった。
というか、具体的にイメージできなかった。
その理由は、恐らく、普通の家庭に育った僕にとって、億単位のお金を借りるということに対して、恐怖があったのだと思います。夢の話というか。
結果、実際に、自分の頭で具体的にイメージできる範囲内の、戸建競売や、祖父母の残した建物のセルフリフォームからスターとせざるを得なかったのだと思います。
やはり、人は知識だけでは動けないとうことだと思います。
知識を蓄えると共に、億単位のお金を平気で動かす、マインドを育てていく必要があるんだと思います。
マインドができていないと、結局、行動に移すことができない。
お金持ちの子供がお金持ちになりやすいのは、親のマインドを引き継いでいるからという部分が大きいと思います。
不動産投資で大きく成功している人達も、きっと、なんらかの方法で、マインドを育てているのだと思います。

不動産投資と健康寿命

僕の両親は、2人とも50代で他界しました。
しかし、不動産投資をやっている僕は、50代では死ぬわけにはいきません。
ITベンチャー等とは違い、不動産投資で資産規模を拡大させようと思ったら、ある程度の時間がかかるからです。
早死にすると、損なのです。
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60代で健康ならば、体はまだまだ動くし、思考能力もあります。
なんと言っても、不動産投資で積み上げてきた、集大成を味わうのが、60代と言えるわけですから、なんとか、60代までは健康に過ごしたいものです。
そんな思いが強いせいか、僕のテレビ録画リストは、健康番組や、サイエンス系の番組が多いです。
それらの番組を参考に、最新の情報を統合していくと、健康に過ごすために重要なことは、やはり次の3点です。
①運動
②睡眠
③食事
運動をすることで得られるメリットは無数にありますが、特に、僕が注目しているのは、有酸素運動をすることで、記憶力が倍増することです。これは、マウス実験で実証されています。これ以外にも、血糖値の低下、アルツハイマーの予防(認知症の予防)、大腸がんの予防に効果的なのが有酸素運動です。ちなみに、アルツハイマーの原因物質は、30代から徐々に脳内に蓄積されるそうなので、運動をはじめるのは、早い方が良いそうです。
次に、睡眠も非常に重要です。
ゴールデンタイムと言われる22時~3時の間は、必ず睡眠をとるべきです。この時間に寝ないと、各種ホルモンの分泌がされず、翌日は、頭がボーっとしてしまいます。睡眠の質が悪いと、アルツハイマーのリスクも高まります。
また、寝ている間は、脳が休んでいるため、体内で消費される栄養分は、糖から脂に切り替わります。
寝る直前に食事をとるのがダメと言われている理由は、就寝中も血糖値が高くなってしまうだけでなく、脂の消費に切り替わらないことで、血中コレステロールの値が高くなったり、脂肪肝になりやすくなってしまうからだそうです。
最後に、食事で特に気をつけなければならないのが、血糖値です。
僕は無類の甘党だったのですが、8月に行った健康診断で、血糖値がB(経過観察)と診断されてしまいました。30代なのに、血糖値が高いなんで、やばいですよね。
これを期に、血糖値を抑える方法を、真剣に調べ、実践しているのですが、非常に大切なのは、次の3点だということが分かりました。
1.食べる順番(野菜→肉→炭水化物 ※炭水化物から食べると、血糖値が一気に上がってしまう)
2.食べたあとに少し動く(家事や、軽い有酸素運動で血糖値を抑えられる)
3.朝食を抜かない(朝食を抜くと、反動で、昼食や夕食後に血糖値が一気に上がってしまう)
血糖値が急激に上がると、体内の欠陥を傷つけてしまいます。血糖値スパイクというやつです。
これにより、糖尿病による様々な病気だけでなく、心筋梗塞や、脳梗塞のリスクも上がります。
ですから、くれぐれも、1~3には注意した上で、あとは、お米やパンや麺類を、くれぐれも食べ過ぎないことですね。タバコもやめた方が良いのは明らかだそうです。
ちなみに、僕はコーヒーを飲む習慣があるのですが、砂糖の変わりに蜂蜜を入れるようにしています。
特にアカシアの蜂蜜は、砂糖に比べて血糖値の上昇が、緩やかになると言われています。
朝から炭水化物を食べるのはしんどいので、朝は無糖のヨーグルト、フルーツを食べた後、このコーヒーを、ちびちびと時間をかけて、1杯だけ飲むようにしています。蜂蜜は入れすぎないように、小さじ1杯をきっちり計り、1日に2杯以内に抑えています。
炭水化物を減らし始めてからは、体の変化に驚かされました。
まず、食べた後、しんどくなる、ということが無くなりました。
以前は、おなか一杯食べて苦しくなることが、たくさんあったのですが、炭水化物を押さえることで、この苦しみから完全に解放されました。
また、以前は、昼食後に、急に眠くなるということも多かったのですが、炭水化物を押さえることで、昼食後の眠気も驚くほど、無くなりました。
そうそう、眠気はなくなりましたが、1日のどこかで、3分程目を閉じて、何も考えず、呼吸に意識を集中することで、脳内の海馬が休息を取れ、記憶力の増大につながります。いわゆる、マインドフルネスというやつです。これは、1日1回、行った方が良さそうです。
あとは、口内を清潔に保つことで、糖尿病のリスクを抑えられるので、口内は小まめに歯磨きをした方が良さそうです。ただし、食事の直後は、口内が酸性になっている為、歯ブラシは禁物です。特に、研磨剤の入った歯磨き粉をつけてしまうと、歯が削れ、知覚過敏になりやすくなります。
ですから、食事の直後は歯ブラシを避け、歯磨き粉を付けるのは、1日に1回にするなど、工夫をすると、効果的です。
あ、これも、言っておきたいのですが、ピロリ菌!!!
胃がんの原因のほとんどが、このピロリ菌と言われています。
僕も先日検査をしてきましたが、ありがたいことに陰性でした。
しかし、僕の叔父は、以前、ピロリ菌がいたらしく、滅菌治療をしたようです。
それまでは、ひどい十二指腸潰瘍に悩まされていたそうですが、滅菌後は、めっきり良くなったそうです。
僕の母は、すい臓がんで亡くなったのですが、ピロリ菌により、すい臓がんのリスクも高くなると言われています。もしかすると、母もピロリ菌にやられたのかもしれません。
ピロリ菌の検査は、5000円程で行えますので、必ず、やっておいた方がいいと思います。必ず!
欲を言えば、大腸検査の内視鏡もやった方がいいですね。
今、大腸がんで死ぬ人がすごく多いのですが、大腸がんは、定期的な内視鏡検査で、ほとんど、予防できることが分かっています。便秘の人は、絶対やった方がいいですね。
不動産投資においては、優良物件を探すことも非常に重要ですが、自分が長生きをすることも、非常に、非常に重要です。10年、20年をかけ、資産規模を拡大させ、その恩恵をできる限り長い時間味わう為には、長生は必須です。

投資家先輩の意外な悩み

今回は、僕が仲良くさせてもらっている投資家先輩の、意外過ぎる悩みをご紹介したいと思います。
ここ数年、僕の投資家先輩は急激に資産規模を拡大させ、今や、所有物件は20棟以上にものぼります。
そんな先輩が、一体、どんなことで悩んでいるのでしょうか。
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投資家先輩の悩み、ずばりそれは、物件を売れないという悩みなのです。
なぜ、物件が売れないのかというと、先輩が所有している物件の多くが、木造や、軽量鉄骨だからなのです。
前回の記事でも触れましたが、木造や、軽量鉄骨は、耐用年数が約20年の為、売買する際に、銀行からの融資がつきにくいのです。
では、先輩は、なぜ、これらの物件を買ってこれたかというと、ここが意外なのですが、実は、
銀行がお金を貸してくれすぎたからなのです
銀行によって自分への評価は様々と、前回の記事でも書きましたが、本当に様々でして、先輩がメインバンクとして利用していた信用金庫は、築20年程の木造アパートでも、フルローンやオーバーローンで貸してくれたと言うのです。
でも、考えても見てください。
この先輩は、たまたま買えたかもしれませんが、いざ、自分が売ろうと思った時には、築20年超えの木造アパートという事実はそのままです。つまり、なかなか、買い手がつかないというわけなのです。
自分はフルローンやオーバーローンで買えたけれど、次の買い手は、そういうわけにはいきません。しっかりと自己資金を積まねば、普通の銀行は貸してくれないからです。
まあ、一度買った物件をずっと、所有し続けるのも一つだとは思うのですが、やはり、知識や経験を重ねることによって、より良い物件に新陳代謝していきたいと考えるのが普通の投資家です。
その際、自分の物件を売らなければならないということを見据えて、物件を購入する必要があるということですね。

不動産投資の超加速法

今日は、不動産投資を最大限に加速させる方法について書きたいと思います。
不動産投資には、色々な方法がありますが、普通のサラリーマンが、どういうやり方で投資をすれば、最も早くお金持ちになれるのでしょうか。
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ずばり、下記の様なやり方で、物件を増やし続ければ良いのです。
ポイント①
RC物件(築30年以内)を狙う
※RC物件は、耐用年数が50年近くあり、融資期間が長い
※一方、木造や軽量鉄骨は、耐用年数が約20年の為、築浅でなければ融資がつきにくい
ポイント②
フルローン(オーバーローン)で買う
※理想的には、自己資金を一切使わず、諸経費も含め、必要なお金は全て借りる
※RCは耐用年数が長い為、フルローンやオーバーローンを狙いやすい
ポイント③
低金利で借りる(今なら1%前半)
ポイント④
借入期間は20年以上を狙う
※返済期間が長い程、手元のキャッシュフローが増え、経営が安定する
ポイント⑤
利回り15%以上の物件を狙う
※利回りが低いと、キャッシュフローが少なくなり、経営を圧迫される
ポイント⑥
毎月の家賃収入の内、返済金の割合は50%未満に抑える
※返済の割合が少ない程、キャッシュフローが多くなり、経営が安定する
ポイント⑦
物件は全国で探す
※①~⑥の条件をクリアできる物件は非常に少ない為、全国を視野に入れなければ、ほぼ無理
※地震大国かつ、少子化の日本では、物件の1エリア集中は高リスク
銀行対策①
大企業に3年以上勤めている
銀行対策②
預金残高が1000万円以上ある
銀行対策③
マイホームやマイカーなど、余計な借金がほぼない
銀行対策④
金利を少しでも下げる為、銀行のお願いを聞いてあげる
※これは、お金を借りてからお願いされるケースが多く、定期預金、定期積金、クレジットカード、カードローン等々の作成
銀行対策⑤
様々な銀行を回る
※銀行によって、自分への評価は全く違う為、諦めずに銀行を開拓する
以上のポイント並びに、銀行対策を抑えていけば、理論上は、資産規模を急激に膨らますことができます。
なぜなら、このやり方は、自分の手元資金が一切減らないやり方だからです。
僕を含め、不動産投資のスピードが遅い投資家の共通点は、自己資金の使いすぎにあると言えます。
物件を購入する度に自己資金をつぎ込むやり方では、当然、次の物件を買うまでに、お金を貯めなければなりません。お金を貯めている間は、物件を購入できないのです。
しかし、上記のやり方を使えば、1ヶ月に数棟購入することも、夢ではありません。
不動産投資家の上層にいる方々は、こういうやり方をして、指数関数的に資産規模を増やしているわけですね。一方で、このやり方は、物件を見る目を養っておかなければ、思わぬ落とし穴に落ちてしまう可能性が高まります。売買の回数が増えれば、リスクが増えるのも当然ですね。
では、どうすれば、この理想的な投資法を実践できるのでしょうか。
それは、ずばり、地道な努力です。
何の人脈もない、一サラリーマンからスタートするわけですから、色々な不動産業者と密に連絡を取りながら、優秀な担当者を発掘していくしかありません。
それだけでなく、いい物件をすでに所有している投資家と仲良くさせてもらうというのもありだと思います。いわゆる、投資仲間ですね。僕も実際、投資の先輩から2棟買っています。
最も重要なポイントは、①~⑦のポイントを頭に入れた上で、人脈の発掘をしていくことだと思います。
自分の理想とする投資方針がはっきりしていなければ、良い人脈も、宝の持ち腐れになりますし、自分がどういう物件を狙っているかを、営業マンには正確に伝える必要もあるからです。
当然、不動産投資の方法は、今日書いた以外にもあり、別の機会で、僕が実践している方法も紹介したいと思いますが、とにもかくにも、資産規模を一気に拡大したいと思っている投資家は、このやり方が、王道でしょう。
王道と書きましたが、やはり素人であれば、ある程度勉強しなければ、この王道には気づくことができませんし、実際に不動産投資を開始している人でさえ、この王道に気づかないまま、効率の悪い投資だけを実践している人もいます。
不動産投資は、借金を抱えるという点ではハイリスクハイリターンですが、今回ご紹介した方法を実践できている投資家は、ローリスク、ハイリターンと言えるでしょう。
このローリスクハイリターンを目指して、僕も進んで行きたいと思っています。

税理士について

税理士から決算書が届きました。
スタートしてからたった3か月分なのに、決算書類は41ページにものぼりました。
やはり、個人の確定申告に比べ、面倒臭さが段違いですね。
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でも、今回は税理士に頼んだので、本当に楽チンでした。
とは言うものの、一応、帳簿は自分でつけています。
使っているソフトは、会計王です。
今回は、期末で締めた後、データを税理士に送りました。
(ちなみに、個人事業主の方は、やよいの青色申告を使っています)
今回、税理士には、細かな間違いを修正してもらったり、方針を相談しました。
そして、費用は、1期分で約22万円でした。
月額に直すと、1.8万円くらいですね。
30代の会計士が経営する事務所なので、同じ世代という点では、話しやすいというメリットを感じました。
しかし、担当者が僕よりも若く、まだまだ経験値が低いからか、いわゆる、方針を相談する際に、逆に、
「どうしますか?」
と、問われることが多かったです。
僕としては、どうしますか、ではなく、こうすると良いですよ、とか、こうすると節税できます、とか、そういったアドバイスを求めていたのですが、このような点では物足りなかったです。
結果的には、自分で調べ、自分で方針を考えるという形になり、逆に、鍛えられました。笑
初めての決算を終えた感想としては、不動産投資だけをやっているのであれば、重要になってくる知識もある程度限定的だと思いました。
例えば、建物には減価償却という大きな経費がありますので、売買契約の前に、きちんと、土地・建物価格の按分法、場合によっては太陽光パネルの価格等を、売主側と、よく相談する必要があると感じました。
まあ、減価償却をビシっと抑えられれば、決算については、かなりの割合を抑えることができると思います。
僕の失敗は、いくつか前の記事でも書きましたが、今年5月に買った物件で、売買契約書に、太陽光パネルの値段が載っていないことに気づかず、契約を締結してしまった為、太陽光パネルの価格分が減価償却できないという状態になってしまったことですね。
売主さんは、かなり大規模な不動産投資を行っている方の為、税務調査が定期的に入っていることが予想され、契約書に書いてある金額は、調査の際にベースとなりますから、こっちの都合で、数字を勝手に変えるわけにはいきません。
売主さんにお願いをして、契約書を交わし直すという手もあったのですが、実は僕、この売主さんから買うのが2棟目で、今後も、買わせてもらいたいと思っている都合上、面倒なことをさせたくないという気持ちも大きかったのです。
今回は、減価償却が小さくなった分、利益が大きくなってしまいますので、妻を役員か従業員にして、小遣い程度を吐き出そうと考えています。
今後、億単位の物件購入を目指す身としては、とても勉強になりました。
あ、参考までに書いておきますが、土地価格と建物価格の按分法については、固定資産評価額だけでなく、相続資産評価額も使えるという税理士からの入れ知恵がありましたね。
相続税評価額だと、僕の所有物件では、土地の値段が高くなりました。
例えば、売買契約書の建物価格が明らかにおかしな場合には、契約書の価格を無視して、相続資産評価額を使って按分するケースも、稀にあるそうです。
まあ、ケースバイケースで使い分けができれば良いですね。

1円の黒字でもいい!

今回、僕は法人を設立して初めての決算を迎えました。

僕の会社は、税理士が比較的暇な時期を狙って、8月を決算月にしました。
狙い通り、この時期は税理士も時間があるようで、比較的、手厚くサポートしてもらえました。
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ちなみに、法人の決算は個人事業主が行う確定申告とは違い、提出書類が、国、都道府県、市区町村と、3種類に分かれている為、量も多くなりますし、より細かい部分まで作らなければなりません。
支払明細も何種類か作る必要があります。
実際、今日、税理士が作ってくれた書類を見ただけでも、非常に量が多く、自分でやるのは面倒だなという印象を受けました。
元々は、税理士に頼らず、自分で決算書類も作りたいと思っていたのですが、メインバンクから税理士を通してもらいたいと言われたので、素直にそうしました。
銀行としては、税理士以外の人間が作る決算書類には、信頼性という点で欠けるということがあるということです。
そりゃ、そうですよね。
さて、前置きが長くなりましたが、実際、どれくらいの黒字を出せば、銀行からの評価が上がるのでしょうか。
これについて、直接、銀行の担当者や、税理士の経験談を聞いたのですが、
1円でも黒字だったらオッケー!

とのことです。
なので、見栄を張って、無理に利益を膨らませる必要はないとのことです。
とりあえず黒字を出せば良いと!
僕は、今年の4月に法人をスタートさせたばかりなので、5月に購入した1物件だけが法人名義です。
その他の物件は、これまで通り、個人事業主として確定申告をする予定ですので、もし、法人側が赤字になるようであれば、個人の確定申告側に経費の一部を回そうと思っていました。同じ不動産賃貸業であれば、どちらの経費にしても問題のないものがあるからです。例えば、物件視察にかかった交通費などです。個人で買うか、法人で買うかは、どちらでも良いわけですからね。
しかし、今回は特にこの裏技?を使う必要もなく、法人側は黒字になりました。
前にも、どこかで書いたのですが、銀行との付き合いが法人である以上、僕の様に、法人と個人の両方で申告している人は、個人側の確定申告が赤字でも、問題ありません。
実際にお金を借りる、法人さえ、黒字であれば良いのです。

もちろん、個人でお金を借りる場合は、個人の確定申告が黒字の方が良いのは言うまでもありません。
さて、今日もお読みいただき、ありがとうございました。​

最近はやりの危ない新築投資

今日は、決算資料ができたということで、税理士と面談をしてきました。

税理士の話では、最近、新築不動産に投資をするサラリーマンが増えているそうなのです。
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日銀のマイナス金利政策もあり、マイホームなどの借金がないサラリーマンは、比較的簡単に、5000万円程貸してもらえるそうです。
しかし、不動産業界歴15年の僕から見ると、これは、なんとも危なっかしい投資に見えます。
危ない理由①
利回りが低過ぎる。6〜8%

新築でこの利回りでは、数年後、家賃が下がった時に、キャッシュフローがほとんど出ないことでしょう。新築時は特別、高額な家賃が取れますが、新築プレミアムがなくなれば、家賃は一気に下がります。
この底利回り投資では、結局、キャッシュフローの恩恵が受けられるのは最初だけで、すぐに、カツカツ経営に陥るのが目に見えています。
中には、キャッシュフローを貯めておいて、前倒しで返済をしようと考えている投資家もいるでしょうが、この考え方では、不動産を増やしていくスピードが、一気に落ちてしまいます。
なぜかと言うと、キャッシュがカツカツの投資家には、銀行がお金を貸してくれないからです。
昨日も書きましたが、キャッシュは常に1000万以上を口座に入れておき、銀行にアピールできる状態がベストです。そこから離れるほど、銀行からの評価は下がります。
また、アパートを買う場合、自己資金が必要なケースも多いので、キャッシュがなければ、そもそも物件を買える確率が下がります。
最初に購入した、新築アパート1〜2棟だけで満足だという投資家、つまり、3棟目以降はいらない、という投資家であれば、それで良いと思うのですが、不動産を増やしていくという観点からすると、この投資方法は、明らかに、スタート地点で失敗していると言えます。
僕は20代の頃、某有名アパートメーカーに勤務していたので分かるのですが、新築で6〜8%の利回りしか出せないということは、アパート建築費に利益分がかなり上積みされていることが推測されます。
もし僕が新築に投資をするのであれば、最低でも利回り15%以上(スタート時点)を目指すだけでなく、部屋同士の遮音対策がきちんとできる工務店を探すと思います。
危ない理由②
ワンルームが多い。

新築の頃はワンルームでも、お客さんは入ってくれるでしょう。
しかし、古くなった物件は、ファミリータイプの広い物件が有利です。従って、仮にワンルームの物件に投資をするのであれば、高家賃の取れる最初の10年だけ所有して、売却するのがベストだと思っています。
しかし、利回りが6〜8%ということは、新築時にかなり高額で買わされているので、その分、借入も大きいはずですから、残りの借金を返済できるだけの、十分な値段で売ることができない可能性も高くなります。
下手をすれば、10年間も頑張って所有したのに、ほとんど利益が無い、なんてこともあるかもしれませんね。
日本の人口は減っているのに、ゼロ金利政策の弊害で、様々な面で無理のある物件が増えてしまうというのは、本当に困ったものです。

格差社会を利用する不動産投資

格差社会が問題視されていますが、僕は格差社会は、裏を返せば、お金持ちになれる夢がある、魅力的な社会だと思っています。
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それに、この格差社会で、貧しい人がどんどん増えているかというと、実際にはそうではないと思うのです。
マクロな視点で人類全体を見渡せば、むしろ、日に日に、人々の暮らしは豊かな方向に向かっていると思います。
格差社会とは、総じて言えば、お金持ちがどんどん増えている社会であって、貧しい人が増えている訳ではないのです。
日本では今、格差社会社会の象徴として、貧困女子という言葉が話題を呼んでいますが、これも、女性が急に貧しくなった訳ではなく、むしろ、男性から経済的に自立して、自由に働ける時代になってきている証拠だと思います。
ちょっと昔は、今の様な貧困女子は少なかったかもしれませんが、その代わりに、女性は家庭に閉じ込められ、経済的な理由から、好きでもない夫と別れることすら許されなかったのです。
つまり、貧困女子という言葉は、女性が男性から自由を勝ち取った象徴的な言葉とも取れるのです。あとは、より女性が働きやすくする為に社会全体で環境整備が必要ですね。
さて、格差社会が問題だと言う人はたくさんいますが、じゃあ逆に、心の底からお金持ちになりたいと願っている人、そして、その為に行動している人は、どのくらいいるのでしょうか。
はっきり言って、ほとんどいないのではないのでしょうか。
少なくとも、僕の身の回りには、投資家の先輩を除いて、お金持ちを真剣に目指している人はいないのです。
多くの人は、リスクを避け、無難なサラリーマンを選びます。男性も、女性もです。
自分で事業を起こして、お金持ちを目指す人など、圧倒的に少数派です。
つまり、格差社会とは、ある意味、人々の想念が具現化してでできた社会の形だと思うのです。
無難に安定したい人はそうできるし、お金持ちになりたい人は、その夢を叶えることもできるのです。
不動産投資を成功させ、指数関数的にお金持ちへと急成長することは、まさに、格差社会がなせる業です。
僕は現時点で、まだまだ、一般庶民の中間層にいますし、20代の頃は完全に底辺にいました。それでも、夢のある格差社会は決して悪くない、そう思うのです。

食費1日1000円生活!

僕には妻と2人の子供がいますが、基本的に、食事は僕が作っています。
なぜ、僕が食事を作るようになったかと言うと、妻が育児で大変だからということもあるのですが、食費を自分でコントロールできるからです。
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というのも、毎日の買い物って、使える金額の上限を決めておくか、決めておかないかで、1ヶ月のトータル金額が、全く違ってくるんです。
以前は、買い物をする際、使う金額の上限を特に決めていなかったのですが、その当時の食費は、1ヶ月で5~6万円程でした。
しかし、1日の上限を1000円と心に決めてからというもの、食費は1ヶ月間で、ピッタリ3万円に納まるようになりました。
しかも、洗剤や、トイレットペーパー等も含めてです。
すごくないですか?笑
これ、結構大変で、ちょっとでも気を抜くと、すぐに、1000円をオーバーしてしまいます。
時には、どうしても1000円を超えてしまうこともあるのですが、その場合は、翌日に使う金額を抑えて調整したりします。
実際、食費を6万円から3万円に抑えたところで、何かが変わるわけではないのですが、仮に、駐車場を賃貸した場合、僕の住んでいる地域では、1台5000円程しか取れないので、6台の駐車場を貸さなければ、3万円という金額を稼ぐことができません。
そう考えると、やはり、出費を抑えるというのは重要だし、出費を抑えることは、すなわち、お金を稼いでいることと同じだと言えます。
食費を1日1000円に抑えるもう一つのメリットは、お菓子やアイスやデザート、インスタントラーメン等、体に悪いものを一切買わなくなるという点です。
以前は、その日の気分で買い物カゴにどんどん放り込んでいたのですが、1000円という上限を決めると、そういった、無駄な買い物が一切できなくなるということです。
必然的に、食生活は改善されていくわけですね。
ただし、妻と買い物に行くときだけは、自由に買い物をしてもらうようにしています。
「1000円しか使うなよ!」
なんて言った日には、血祭りにあげられることでしょう。
さて、食費を抑えるからと言って、お米を食べ過ぎると血糖値が上がってしまうので、よくありません。
つまり、食費を減らしたからと言って、炭水化物でおなかを満たそうとするのは、危ないので注意しています。
僕は、お米の変わりに、豆腐をたくさん食べるようにしています。
豆腐は安いし、ヘルシーだし、血糖値も上がりませんからね。キャベツも気に入っています。
毎日、食卓には肉料理か魚料理が一品は並びますし、1日1000円でも、やり方次第で、それなりに素敵な食事になります。
不動産投資家は、駆け出しはコツコツですが、将来的には指数関数的に資産を増やすことができるという夢があります。まだまだ駆け出しの僕は、節約に節約を重ね、キャッシュを蓄えることが必要だと考えています。
特に、銀行からの評価は、貯金1000万円を超えると、ぐっと上がると言われていますし、融資だけでは物件を購入できない場合は、自己資金が必要ですからね。
もちろん、理想的なことを言えば、高利回りの物件を、フルローンやオーバーローンで買うことが出来ればベストです。かつキャッシュフローも出すと。
これは、不動産投資家の中でも、上の方の人たちがやっていることですが、自分も諦めず、チャレンジしていきたい領域です。
将来、豊かになって、美味しいものをたくさん食べる為にも、今は、節約をし、貯金をしつつ、健康な体を維持するということが大切だと思っています。

太陽光設置で建物の固定資産評価額は上がるか?

太陽光パネルを設置した場合、役所で管理されている建物の固定資産評価額は上がるのでしょうか?
答えはノーです。
上がりません。

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役所の固定資産評価額の担当者に確認したところ、太陽光パネルを後付けした場合、あくまで、屋根の上に載っている、別物、という解釈をする為、建物の固定資産評価自体は変わりません。
一方、太陽光パネルの評価額は償却資産として、役所に申告をしなければなりません。
しかし、太陽光パネルを付けることで、建物の固定資産評価額が上がるという例外があるのです。
それは、屋根を取り替えた場合です。
つまり、太陽光パネルを内蔵した屋根材に取り替えた場合ということです。
このケースでは、太陽光パネルは建物の一部と見なされ、建物の固定資産評価額が上がるのです。もちろん、自主的に申告しなければ、役所も把握できないのですが。
最新の太陽光パネルは、屋根材と一体化しており、パッと見、太陽光パネルだとわからないものが増えていますよね。あれのことです。あれを取り付けた場合は、建物の一部と見なされ、一方、屋根の上に載せただけの太陽光パネルは、建物とは、別物、とみなされわけです。
実際には、屋根を取り替えてまで、太陽光パネルを設置する人は少ないと思いますし、僕が話をした役所の担当者も、実例としては見たことがないと言っていましたね。
よろしければ、ご参考になさってください。