ホームページのSEO対策は「集客概念」の理解が超重要!

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現在、インターネットは様々なサイトで溢れかえっています。

そんな中、1企業が作るホームページには、どの様な役割があるのでしょうか?

今回は、ホームページの役割や、立ち位置、重要性について、紹介していきたいと思います。

ホームページのSEO対策は「集客概念」の理解が超重要「もくじ」

  1. 現在はキュレーションサイト全盛期
  2. ホームページ作りは「集客概念」が超重要
  3. 関連キーワード取得ツールで「自社名」の関連キーワードを調査
  4. キーワードは自分で勝手につくらない!
  5. まとめ

1.現在はキュレーションサイト全盛期

2019年現在、各分野の情報をまとめた、キュレーションサイトが全盛期となっています。

たとえば、大規模なサイトであれば、「価格.com」とか「楽天トラベル」などですね。

小規模の例としては、「秘湯ベスト20」とか、「京都オススメ観光名所ベスト10」など、個人アフィリエイターたちが運営しているサイトが多いですね。

そんな中、1企業がホームページを作る場合には、どの様な役割があるのかを、しっかりと理解してから、ホームページづくりに入ることが重要となります。

2.ホームページ作りは「集客概念」が超重要

さて、ここで、まず、結論を書きます。

1企業のホームページを訪れるお客さんというのは、基本的に、その会社の商品やサービスを「買う直前」であることが予想される、ということです。

なぜかと言うと、通常、ネットユーザーは、何かを調べる時に、「ビッグキーワード」→「ミドルキーワード」→「スモールキーワード」という流れで、ある企業のホームページにたどりつくからです。

例えば、上図では、旅行を検討しているユーザーが、観光地を決めるまでの流れを紹介しています。

まずは、「観光」などのビッグキーワードで検索し、どのあたりに行くのかを検討します。

次に、愛知県に行こうと決めた場合、「観光 愛知」など、2語で検索をします。これが、ミドルキーワードですね。

そして、キュレーションサイトなどを見ながら、候補をしぼり、「観光 愛知 山」などの、スモールキーワード(別名ロングテールキーワード)などで、候補地をさらにしぼっていきます。

そして最終最後に、たとえば「香嵐渓」などの候補地を決め、固有名詞での検索を行い、ホームページを訪れるのです。この様に、「香嵐渓」などの特定の固有名詞によって検索することを、指名検索と言います。

つまり、1企業のホームページを訪れるという行為は、今回の例で言えば、旅行先を決定する目前の、最終確認段階と言えるのです。なぜなら、その候補地を、わざわざ指名して検索しているわけですからね。

たとえば、この「最終段階」で訪れたホームページに、素敵な写真がたくさん掲載されていたり、分かりやすい文章や、各種イベント概要、周辺のオススメ観光スポットや、オシャレな宿泊施設等の紹介があれば、お客さんは、一気に、行きたくなるはずです。

しかし、ホームページが、ショボかったり、PC用のサイトしかなかったり、ボテッとした写真しかなかったりすると、当然、ユーザーの気持ちが萎(な)えてしまい、候補地を変えてしまうかもしれませんね。

ですから、ホームページに来るユーザーとは、まさに最終確認段階であり、そのお客さんが集客できる直前だということを理解する必要があります。これは、どのような分野でも、基本的に同じなんですね。ホームページの役割は「最終確認」なんですね。

3.関連キーワード取得ツールで「自社名」の関連キーワードを調査

さて、ここまで理解したら、次にやるべきは、自社のホームページに来るお客さんが、どのような疑問を解決する為に、わざわざホームページまで来たのかを考えることです。

最近は、キュレーションサイトが充実しており、ホームページまで来なくとも、決断するお客さんもたくさんいます。しかし、そんな中、わざわざホームページまで来るということは、何か理由があるはずです。

この「お客さんが、なぜホームページに来たか」を知るために使うのが、「関連キーワード取得ツール」です。

※「関連キーワード取得ツール」で検索すると一番上にヒットします

このツールでキーワードを入れると、Googleサジェストと言う、「頻繁に検索されている関連キーワード」を知ることができます。このGoogleサジェストのキーワードに加え、検索母数は少なくなりますが、 「あいうえお順」に、他の関連キーワードも表示されます。

この「関連キーワード取得ツール」に自社名を入れて、検索をかけることで、自社名と一緒に検索されているキーワードを知ることができます。たとえば、上記の例を使えば、「香嵐渓」で調べると、Googleサジェストの欄に「香嵐渓 川遊び」などが、関連キーワードとして出てきます。

では、「香嵐渓 川遊び」で検索をしている人は、どんな情報を求めているのでしょうか?

おそらく、

「香嵐渓で川遊びをしたいけど、どんな感じなのかな?」

という疑問を持っている可能性が高いと思われます。

ですから、この「香嵐渓 川遊び」というキーワードから、ユーザーが求めている情報を予測し、先回りして情報を提供するページを作っておくことが、SEO対策において、非常に有効だということです。

川遊びですから、まずは、川遊びの様子を紹介する画像が複数あるとユーザーはイメージをしやすいでしょう。それから、川遊びの開放期間や、時間帯、安全面の配慮などが記載してあると、より親切ですよね。

このようにして、まずは、実際に、検索している人が多くいる、Googleサジェストのキーワードから、ユーザーの求める情報を予測し、ホームページを1ページずつ作っていくということが重要になります。

この作業を繰り返すことによって、ホームページのページ数を増やしていきます。

4.キーワードは自分で勝手につくらない!

さて、前項では「関連キーワード取得ツール」を使って、今現在、実際にユーザーに検索されているキーワードを元にホームページを作っていくことが重要であることを、ご理解いただけたかと思います。

そして、もう1つ、非常に 重要なことは、自分で勝手にキーワードを作らない!ということです。

実は、多くの場合、作り手は、自分で勝手にキーワードを選んだり、つくったりして、ホームページを作っています。

しかし、この様に、自分の主観でホームページを作ってしまうと、ユーザーが求めている情報とズレが出てしまうのです。

考えてみれば当然ですが、自分が発信したい情報と、お客さんが求めている情報というのは、大なり小なり、違うのは当たり前です。

しかし、SEO対策という観点でホームページをつくるのであれば、まずは、自分の主観は一旦、横に置いて、既に検索されているキーワード主体のホームページをつくるべきです。

もちろん、会社として「今後は、この商品を売っていきたい!」というものがあれば、それはそれで、しっかりと宣伝していけば良いのですが、まずは、現在、ホームページに来てくれているお客さんの疑問を解決する方が先だということですね。

まとめ

では、ここまでの内容を復習しましょう。

  1. 現在はキュレーションサイトが全盛期
  2. ホームページはユーザーが決断する直前に訪れる最終確認サイトである
  3. 関連キーワード取得ツールを使って「自社名」の関連キーワードを調査
  4. 関連キーワードを元にユーザーが抱えている問題を予測してページを作る
  5. キーワードは自分で勝手につくらないこと! 

以上、今回はホームページで集客する場合の、「概念」を中心に解説をしました。今回説明させていただいた、「ホームページの立ち位置」をよく理解し、実際に検索されているキーワードを使ってホームページを作ることが、SEOに強いホームページとなります。

是非、ご参考にしてください。

「持ち家」の方が「賃貸」よりお得なワケ

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「持ち家」「賃貸」はどちらが経済的にお得なのでしょうか?

昨今、多くの著名な経済評論家が賃貸の方が得だと発言しているのを、テレビやYouTubeでみかけます。

確かに、住む場所を縛られない賃貸生活は、新しい時代の、新しいライフスタイルなのかもしれません。

しかし、同じ土地に住み、そこで、ある程度の人間関係を築きながら生活をしていく従来のスタイルも、そんなに悪いものではありません。

もっと言うと、僕の様な、不動産オーナー業をしている人間からすれば、

「持ち家の方が絶対得じゃん。」

と、思ってしまいます。

今回は、その理由について、徹底解説をしたいと思います。持ち家を買うか、賃貸のまま行くのか、迷っている方は必見です。

「持ち家」の方が「賃貸」よりお得なワケ もくじ

  1. 持ち家の「返済額」と賃貸の「家賃」は比べるべきではない
  2. 持ち家の方が、設備のグレードが高く、生活の質が高い
  3. 賃貸派の言い分は少子高齢社会
  4. 世の中は「貸す側」か「借りる側」のどちらか
  5. 世の中には良い借金と悪い借金がある
  6. 「持ち家」か「賃貸」か、まとめ

1.持ち家の「返済額」と賃貸の「家賃」は比べるべきではない

なぜかというと、持ち家は、借金さえ払ってしまえば、家賃がかからないからです。

借金を返済さえすれば、持ち家を他人に貸して、その家賃で、自分は別の物件を借りることもできます。

今の様に、平均寿命が100歳目前という時代では、借金を払い終わってからの時間が、かなり長くなる可能性があります。それだけでも、 持ち家の方が 経済的に得である可能性が、グッと高くなります。

また、よく、毎月の「ローンの返済額」と、毎月の「家賃」を比べるケースがあるのですが、ローンの返済は進めば進むほど、帳簿上では自分の純資産が増えます。つまり、借金返済は、形を変えた、貯金のようなものです。ですから、極端な話、借金が返済し終わった後に、持ち家を売却すれば、まとまったお金が手に入りますよね。

一方、賃貸の家賃はどれだけ払っても、自分の資産になることはありませんし、最終的に売却することもできません。

この様な観点で議論すれば、明らかに持ち家の方が、経済的な優位性があると言えるでしょう。

2.持ち家の方が、設備のグレードが高く、生活の質が高い

また、賃貸の場合は、どうしても、採算を合わせる為に、設備コストを下げなければなりません。ざっくり言えば、賃貸物件はキッチンやトイレ、エアコン、建具に至るまで、出来るだけ安物を選んで設置する必要があるんですね。

それに比べれば、持ち家の場合、水回りを中心にした設備は、賃貸よりも明らかにグレードが高くなる傾向があります。床暖房も多くの家で導入されていますが、賃貸ではまだまだ少数派です。

水回りの設備などと、細かいことを言うようですが、生活の「質」を向上させることは、人生においては、非常に大切なことだと、僕は考えています。人生の満足感は何者にも変えがたい財産ではないでしょうか。僕自身も、学生時代から10年以上賃貸生活を送っていましたが、現在の持ち家生活の方が、遥かに快適であることは、言うまでもありません。

3.賃貸派の言い分は少子高齢社会

では、賃貸の方がお得だと言っている人は、何を根拠にそう考えているのでしょうか。僕が聞く限りでは、次のような理由が一番ですね。

・日本は少子高齢時代に突入しており、今後、ますます空家が増える為、不動産の価値が下がる。

こんな感じですね。

でも、果たして、本当にそうなのでしょうか。

不動産業に長く携わっている僕の考えは次の通りです。

  • 不動産価格が下がるのは主に「地方」の田舎
  • 生活が便利な都市やその周辺は、資本主義経済が続く限り不動産価格は上昇する

確かに人口が減れば、空き家が増えて、不動産の平均価格は下がるでしょう。しかし、あくまで平均価格が下がるのであって、生活が便利な都市部やその周辺部では、不動産の価格は、むしろ上がるでしょう。

なぜ上がるのかと言うと、資本主義経済の仕組み自体が、物価の上昇を前提としている経済システムだからです。日本ではデフレが続いていますが、世界的に見れば、日本のデフレは例外中の例外であり、他の先進国は軒並み、経済が成長し、物価も上昇しているのです。ですから、日本もいつ、「普通」に戻るかという感じですね。もし、普通に戻れば、貯金をしているよりも、金(ゴールド)や不動産などの、実物資産を持っている方が、資産が目減りしません。

また、戦後からの日経平均株価の推移を見れば明らかですが、1949年に東証が再開された当時の日系平均株価は、たった、176円でした。それが今では2万円台が当たり前の時代です。日系平均は、戦後、実に100倍以上になっているワケです。つまり、基本的に、資本主義経済社会は、物価の上昇が前提であり、普通にしていれば、物価はどんどん上がるんですね。

要は、生活に便利な場所であれば、今後も、持ち家の価値は下がらない、むしろ、価格は上げるということですね。

もっと言えば、日本は少子高齢化ですが、地球全体で見れば、人口はまだ増えています。海外からの労働者も増えていますので、今後、日本全体が空き物件だらけになるかどうかは、まだ、分かりません。

因みに、日本人はここ数年、少子高齢による人口減で、毎年約30~40万人程減っていますが、一方で、外国人労働者が増えており、昨年は1年で外国人労働者が約18万人増えました。外国人労働者は、今後ますます増える傾向となっています。

4.世の中は「貸す側」か「借りる側」のどちらか

僕には、億万長者の知り合いがいまして、脱サラ直後の2〜3年の間、徹底的にお金のレクチャーを受けていた時期があります。

その時に、その方が、いつも、おっしゃっていた言葉があります。

「世の中は、貸す側の人間か、借りる側の人間しかいないからね。」

当時は、その意味が、あまりよく分からなかったのですが、自分が不動産オーナーになると、その言葉の意味が、痛いほどよく分かるようになりました。

おそらく、あなたの周りにも、少数の貸す側の人間と、大多数の借りる側の人間がいるはずです。そして、ほぼ間違いなく、貸す側の人間の方が豊かで、借りる側は、ほとんどが庶民のはずです。

借りる側の人間は、基本的に、持っていないから、借りるしかないんですね。お金も建物も、です。

5.世の中には良い借金と悪い借金がある

そして、その億万長者の方は、こうもいっていました。

世の中には良い借金と、悪い借金があるんだよ。良い借金は、他人が返済してくれる借金で、悪い借金は、自分で働いて返さないといけない借金なんだよ。

この言葉も、実に奥の深い言葉ですが、要するに、良い借金とは、例えばアパートのオーナーの様に、物件を買っても、その返済をする時に、自分で働いて返すわけではなく、入居している人の家賃によって返すわけです。企業のオーナー社長も、建物や設備を借金をして購入しますが、それを頑張って返済するのは実際に働いている社員さんですから、ある意味、良い借金なのです。

一方で、サラリーマンが持ち家を買う為にフラット35で返済していく、これは典型的な悪い借金ですね。自分が働いて返すワケですから。もっと悪いのは、消費者金融の様な借金です。金利も高く、働いても、ギリギリ返せるかどうか、という感じですね。まさに最悪の借金と言えるでしょう。

しかし、住宅ローンの場合は、悪い借金ではありますが、いずれ、自分の資産になるわけですから、賃貸よりはマシだということです。

ということは、一番、経済的に賢いのは、賃貸併用型の住宅の様に、自分の家のローンを、併設して作ったアパートからの家賃収入(キャッシュフロー)で払う形ですね。これがベストと言えるでしょう。

6.「持ち家」か「賃貸」か、まとめ

さて、それでは、ここまでの流れを振り返りましょう。

  1. 持ち家の場合、毎月払っている住宅ローンは、帳簿上の純資産を増やすため、貯金の様なものである
  2. 賃貸で払っている家賃は、どれだけ払っても自分の資産にはならない
  3. 持ち家は、その家を貸すこともできるし、売ることもできる
  4. 賃貸派の言い分は少子高齢社会だが、資本主義経済である限り、便利な場所の不動産価格は上がり続ける
  5. 世の中には「貸す側」の人間と「借りる側」の人間しかいない
  6. 借金には「良い借金」と「悪い借金」がある
  7. 良い借金は他人が返済してくれる借金
  8. 悪い借金は自分が働いて返済しなければならない借金
  9. 良い借金で住宅ローンを払うためには、賃貸併用型住宅などがベスト

以上、今回は、持ち家か賃貸かという話から、世の中の人間を二分する、貸す側の人間か、借りる側の人間かという話まで踏み込みました。

あなたはどの立ち位置をめざしますか?

少なくとも今の資本主義社会が続く限りは、この2極化は進む一方でしょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。

不動産賃貸業の経費一覧!

Money

今回は、不動産賃貸業の主な経費を一覧で紹介します!

不動産賃貸業の経費「一覧」

  1. 修繕費用
  2. 固定資産税
  3. 不動産取得税
  4. 不動産取得時の仲介手数料や司法書士費用
  5. 建物の減価償却
  6. 自動車の減価償却(物件管理に使う場合)
  7. 車のガソリン代や車検代(物件管理に使う場合)
  8. 借金の返済のうち「金利」部分は経費
  9. 不動産セミナーの参加費等
  10. 不動産の管理費用(管理会社に払う分)
  11. 会議費・食事代(不動産屋さんと打ち合わせの場合など)
  12. 旅費交通費(遠隔の物件を視察する時など)
  13. 青色専従者給与(個人事業主の場合:妻など)
  14. 税理士費用
  15. 火災保険
  16. 地震保険と生命保険は「控除分のみ」
  17. 役員報酬(法人化している場合の自分の報酬)
  18. 水道光熱費・電話代・インターネット代
  19. 事務所(持家)は仕事使用部分の床面積を按分して減価償却できる
  20. 事務所(賃貸)は仕事使用部分の床面積を按分して賃料を経費にできる
  21. 建替えに伴う解体費用は全額経費にできる
  22. 大規模修繕・外壁塗装(一括経費または減価償却で)

以上が、不動産賃貸業の主な経費となります。

※必要に応じて、随時、加筆修正していきます。

※経費の詳細に関しては、必ず、有資格者(税理士など)にご相談下さい。

不動産投資のリスクについて

Gaultier's Bra

今回は、不動産投資のリスクについて徹底解説をしたいと思います。

これから不動産投資を始めようと思っている方、既に不動産投資を始めている方、そして、今は順調だけど将来が不安な方、必見です。

不動産投資のリスク「もくじ」

  1. 地方ワンルーム投資は危ない
  2. 高値圏で買うとスタートから負け
  3. 長期融資で高金利の落とし穴
  4. 地方の築古物件を買うと苦労する
  5. まとめ

1.地方ワンルーム投資は危ない

地方ワンルーム投資は、危険です。

これが結論ですね。特に、長期保有を考えている人は、絶対にやめた方がいいですね。これが15年以上不動産業界を見てきた、僕の結論ですね。

なぜかと言うと、景気の波に、もっとも左右されるのが、ワンルーム投資だからです。

実は僕、愛知県の豊田市で、不動産の営業マンをしていたことがあります。

ちょうど、リーマンショックの時期です。

あの世界のTOYOTAがある街ですから、潤沢な税金が落ちるため、とても経済的に豊かなんです。それが豊田市です。

しかし、リーマンショックの後は、悲惨でした。

たとえば、新築30世帯のワンルームなのに、3ヵ月経っても、2件しか入居していないとか、そういった物件が、ザラでした。

つまり、大きな企業のある地域は、会社の景気や意向次第で、一気に、ワンルームを利用する人口が増えたり、減ったりするのです。これは、学生マンションでも同じことが言えますね。少子化や、大学の経営失敗によって、学生が全くいなくなれば、ワンルームマンション需要は一気に下がります。

唯一、ワンルーム投資で良いやり方は、新築RCでしょうね。

新築RCを10年間ほど満室経営して、約10年後に、ちょうど、エアコンや給湯器の設備の交換が必要になる直前くらいのタイミングで売りぬけるのです。

RCの耐用年数は47年ですから、10年経っても、まだ37年残っています。

ですから、次に買う人も、長期融資を受けることができますから、築10年くらいのRCマンションは、景気が良い時期であれば、ほとんど、新築と同レベルの価格で売れることさえあります。実際にいた不動産オーナーの話ですが、新築ワンルームを建て、10年で売り抜けるという方法を繰り返し、かなりの資産を築いましたね。ただ、やはり、経営センスと、元々、かなりの資産を持っておられる方でした。


2.高値圏で買うとスタートから負け

不動産市場は、定期的に景気の波が訪れます。

ここ最近で、一番価格が下がっていたのが、リーマンショック後の2008年から2011年くらいの間ですね。

そして、2016年~2018年は明らかに高値圏だった為、この間は、あまり積極的に投資すべき時期ではありませんでした。

しかし、不動産が高値圏になる時期というのは、景気の良い時期であり、金融機関の融資が緩くなる時期でもあります。

従って、高値圏でも、銀行がお金を貸してくれる為、素人は、買っちゃうんですよね。


3.長期融資で高金利の落とし穴

特に、2018年に問題になった、スルガ銀行の貸し方は、僕からみると、本当に、とんでもない事業計画でしたね。超高値圏になってしまっている物件を、4%台の超高金利、30年以上の超長期で融資すると言うのです。あんな、事業計画がうまくいくわけがありません。少なくとも僕はそう思います。

未来の予想を立てる祭、10年先くらいまでのことなら、ぼんやりと見えるかもしれませんが、30年先となると、世の中が全く変わってしまっている可能性があります。にも関わらず、4%で30年借りる人の神経が、僕には分かりません。

と言うのも、実は、高給取りの僕の友人が、スルガ銀行から提案されていた事業計画書を見せてもらったことがあったんですね。それで知っていたのですが、まさに、スルガ銀行の事業計画書は、地獄へ行くための計画書だと僕は感じました。

話を戻しますが、不動産投資は、安く買えば安く買うほど、事業が安定します。安く買っていれば、家賃を下げることもできますし、いざとなれば、売っても利益がでます。

だから、景気の波をじっくりと見て、安い時期に買う必要があるんですね。

一方で、誤って超高値圏で物件を買ってしまうと、それは、スタートの時点で負けが決定する、ということでもあるのです。なぜかと言うと、高値で買った物件は、売りたくても、もう、売れないんですね。

実際に、2019年に入ってから、物件価格はかなり下がっています。ですから2016~2018年あたりの高値圏で物件を買ってしまった素人投資家は、今、売りたくても同じ値段では絶対に売れません。多額の借金を抱えているでしょうから、値段を下げるわけにもいきません。金融機関の引き締めも始まっていますので、もし買いたいと手をあげてくれる人がいたとしても、なかなか金融機関がお金を貸してくれないんですね。そうこうしている内に、次のリーマンショックの様な出来事が来ますので、そうなったら、THE END.というわけです。


4.地方の築古物件を買うと苦労する

さて、次は、僕の実体験でもあるのですが、地方(遠方)の築古物件を買うと苦労するという話です。

僕が買ったのは、数日前の記事でも紹介した、レトロ感漂う築50年のビルです。こちらの記事です。
ギャラリースペースを作成中

このビルは安く買うことができた為、現在、利回りは20%で回っています。しかも、まだ空いているスペースがあるので、そこを貸せば、さらに利回りが上がります。

なぜ、こんなに安く買えたかと言うと、僕が買った時は入居者ゼロだったんですね。

もう1つ、安く変えた理由として、築50年ですから、当然、売主さんは、解体をするという選択肢も考えていたワケです。その為、解体費用を差引いた価格で、買うことができたというわけです。

今は、ほぼ、満室に近い状態ですので、売ったら、買った時の2倍くらいの値段で売れると思います。

と、良いこと尽くめな感じがする、このレトロビルですが、実は、買った当初は、雨漏りがひどい上に、どこから雨漏りをしているか分からず、相当苦労しました。

この物件は、幸いなことに僕の家の近くにあった為、何かあれば、自分で駆けつけて、修理することができます。だからこそ、なんとかなったワケです。

しかし、もし、この物件を地方で買っていたら、業者さんに支払う費用だけで、あっという間に、失敗物件になっていたと思います。なぜなら、僕が雨漏りの修理に出動した回数は、おそらく、30回以上だからです。

この物件は、自宅からも近く、商業地域にある為、将来はマンションを建てることもできます。底地も100坪を超えていますので、購入に踏み切りましたが、やはり、遠隔地だったら、絶対に買わない方がいいですね。

みなさんも、利回りに惑わされると、メンテナンスが超大変な、築古物件をつかまされてしまう可能性がありますので、是非、お気をつけください。

自分でDIYをする自信のある方も、古い物件を買う場合は、自宅からすぐに行ける範囲内で購入されることをオススメします。


5. まとめ

さて、ここまでお読みいただきありがとうございました。

最後に復習しましょう。

  1. 地方のワンルー投資は、基本、しない方が無難
  2. もし、やるなら、新築RCを建てて10年で売り抜けるのがオススメ
  3. 景気の波をしっかり見て高値圏の物件は買わない
  4. 超高金利、超長期融資など、先の見えない融資には乗らないこと
  5. 築古物件を買う場合は、DIY覚悟で自宅近くの物件だけにする

いかかがでしたでしょうか?

最後に、とは言っても、すでに、地方のワンルームを買ってしまったという方にアドバイスをしたいと思います。

これから間違いなく不景気の波が来ます。そんな時こそ、物件に手をかけて、物件を磨く努力をしましょう。お金をかけなくても、掃除をしたり、直せるところをDIYをしたり、手の届くところはペンキを塗ったりもできます。空いている部屋に住み込んででも、物件を磨く努力をすべきです。僕だったら、チラシを作って、最寄り駅で配るかもしれません。

そうやって努力すれば、結果はついてくるものです。

ただ、それだけのことをやる覚悟は必要だと思います。

不動産「又貸し」のススメ

Traiteur

今日は不動産の又貸しについて、お話したいと思います。

不動産のオーナー側からすると、入居者が勝手に又貸しをすることで、トラブルになったり、家賃を払う人間が曖昧になるなど、リスクがあります。

しかし、僕が不動産の運営をしてきて、あるケースにおいては、又貸しを許可することが有効な場合があることに気づきました。

本日は、不動産の又貸しを上手に行う方法について、紹介したいと思います。

不動産又貸しのススメ「もくじ」

  1. 又貸しをするのはテナントだけ
  2. テナントの一角を又貸しする
  3. テナントの改装は入居者さんにしてもらう
  4. まとめと注意事項

1.又貸しをするのはテナントだけ

さて、又貸しと言っても、現在、僕が又貸しを許可しているのは、テナント物件に限ります。

住居系の物件の又貸しは絶対禁止にしています。

では、なぜ、テナントだけは、又貸しを許可しているかを説明します。

2.テナントの一角を又貸しする

僕が貸しているテナントは、比較的広いところが多く、入居者さんが、その広いスペースの一角を自分で工事して、綺麗に整え、又貸しするというケースに限って許可しているのです。

なぜ、又貸しを許可しているのかと言うと、ここが重要なのですが、

又貸しを許可することで、テナントの借主さんの経営が安定するんですね。

テナントを借りて下さるのは、ほとんどが、個人事業主の方々です。

しかし、個人事業主はサラリーマンとは違って、お金を稼ぐのが非常に大変なのです。僕自身が個人事業主なので分かるのですが、ゼロから、自分の力だけでお金を稼ぐというのは、想像以上に大変なことです。

したがって、テナントさんは、いつも、金銭的な危機感を持っている人が多いというのが、僕の肌感覚です。

そんな状態の個人事業主さんが、自分が借りているテナントの一角を、他人に又貸しすることで、不動産収入を得ることができたならば、それは、経営の安定感が、一気に増します。

不動産のオーナーの僕としては、入居者がコロコロ変わるよりも、同じ人に、末永く借りてもらう方が、圧倒的に良いのです。

なぜかと言うと、不動産のオーナーは、入居者が出て行く度に、家賃設定を考えたり、内装を考えたり、設備を考えたりと、空室の度に忙しくなるのです。しかし、同じ人に入居してもらっている限りは、それらの諸問題を一切考える必要がないのです。

3.テナントの改装は入居者さんにしてもらう

さて、僕がやっているテナントの多くは、自分では改装せず、入居者の方々に改装をしてもらっています。

通常は、オーナー側がある程度、テナントの内装や設備を整えてから貸すのですが、僕の貸しているテナントは、ほとんど、内装工事や設備工事を入居者さんにやってもらっています。

このやり方のメリットは、オーナーが自分で工事をしない為、初期費用を抑えられることと、入居者の方が、自分の好きなようにテナントをアレンジできる点です。

一方、デメリットは、内装工事や設備が整っていないので、賃料を安く設定しないと、入居者が集まらないということです。

実際、僕が貸しているテナントは、かなり、安い賃料設定になっています。

なぜ、僕が前者の方法で、テナントを貸しているかというと、初期費用を抑えられることも非常に大きいのですが、最大の理由は、入居者の方が自分で改装した店舗は長く使って下さるからです。

初めから中身が完成しているテナントは、ある意味、退去する際も後ろ髪を引かれるようなことはありませんが、一方、自分が苦労して創り上げた店舗であれば、愛着も沸くでしょうし長く使ってくださるのです。

僕は自分の物件たちを愛していますし、入居者の方々にも同じ目線で物件を見ていただくことで、より、物件が活きると考えています。

4.まとめと注意事項

ではここまでの流れをまとめたいと思います。

  1. 又貸しOKはテントだけ
  2. 又貸しを許可すると入居者さんの経営が安定する
  3. 経営が安定すれば長く入居してもらえる
  4. 家賃を下げて改装せずに貸す
  5. 入居者さんに改装してもらう
  6. 改装を通して入居者さんにも物件に愛着を持ってもらう
  7. 愛着を持ってもらうことで長く入居してもらう

又貸しをうまく利用して、入居者さんの経営を安定させるには、初めから、店舗を自分で作るという感覚を持ってもらうことが大切です。

なぜかと言うと、初めから改装を入居者さんが自分で行っていれば、店舗を自分で改装するのは当たり前という発想が頭の中に定着し、又貸しに必要な改装工事も自分達で行おうとするからです。逆に、自分で改装工事をしていない人は、そもそも、スペースの一角を自分で改装して、人に貸そうという発想にならないんですね。

それから、入居者さんに改装工事をしてもらう場合、注意しなければならないのは、必ず、図面をもらった上で、オーナーの自分が納得する内容であることを、確認してから、許可を出すという点です。

この点をおろそかにし、放っておくと、とんでもない構築物が自分の物件内に作られてしまう可能性があります。

また、入居者さんが又貸しをする際にも、必ず、自分の許可を得てから又貸しをしてもらうよう、徹底することが重要です。どんな人に又貸しをするかは、必ず確認しておきましょう。

本日は以上になります。

テナント運営をされる方は、よろしければ参考にしてください。

ギャラリースペースを作成中

今日は、僕の本業でもある不動産の話題について書きたいと思います。

実は、少し前に購入したレトロなビルの中に、ギャラリースペースを作成しています。絵を飾ったり、個展を開いたり、講演会をしたり。いわゆるレンタルスペースですね。2020年にオープン予定です。

このビル、ほとんどのスペースは既に人に貸しているのですが、一番広いスペースだけ、唯一、残っていたんですね。150㎡を超える空間です。

さすがに、150㎡を超える空間だと、空調が効かないとか、改装するのにお金がかかるとか、色々な問題があり、なかなか借り手が決まらなかったのです。

そこで、オーナーである僕自身が、手を入れることにしました。

僕は元々、アートや芸術に興味があるんですね。母が絵を描いていた影響もあるかもしれませんが、とにかく、このギャラリーを作るという作業は、本当にワクワクします。

今の時代、1人1人が個性を発揮して、自分らしく生きる時代ですから、こういった発表の場を作ることで、少しは、社会貢献できるかもしれません。

不動産投資の観点からすれば、このような当てのない投資(改装)は、すべきではないのですが、自分がワクワクすることであれば、良しとしています。

なぜかと言うと、ワクワクする気持ちというのは、もう、魂の叫びだと、僕は思っています。人生、何が目的かと言えば、幸せになることであり、幸せになる為には、ワクワクすることをやるのが「答え」だと僕は思っています。

ということで、今日は、プライベートな?話題でした。

忙しくてイライラする時は飛躍のチャンス

Work

忙しくてイライラしてしまうこと、ありませんか?

そんな時は、あなたが抱えている、「いらないモノ」を捨て、次のステップへ進むチャンスです。

日常生活や仕事に追われて、何もかも中途半端になっている人や、忙しくて自分を見失っている人、ブレイクスルーのチャンスです!

そう。忙しい、ということは、実は、チャンスなんです。


忙しいとは「心」を「亡くす」こと

忙しいという漢字は読んで字のごとく、「心」を「亡くす」と書いて、忙しいと読みます。

ですから、忙しい状態が続くような時は、生活スタイルや、仕事の進め方を、一旦整理する必要があると言えます。

そして、この整理こそ、チャンスにつながるわけです。

忙しいを「きっかけ」に人に任せて効率を上げよう!

さて、世の中、年収の高い人というのは、必ず、効率の良いことをやっています。例をあげてみましょう。

  • 億を稼ぐYoutuberは、Googleに自分の映像を無制限に放映させている。
  • 億を稼ぐ不動産オーナーは、不動産の管理を管理会社に任せている。
  • 億を稼ぐオーナー社長は、社員に仕事を任せている。

非常にシンプルなんですね。億を稼ぐ人は、人に仕事を任せることができるのです。

今、忙しいあなたはどうですか?自分の仕事をどれだけ、他人に任せることができますか?

もし、他人に任せるということをしていないのであれば、チャンスです!

なぜかというと、これまで自分がやっていた仕事を、他人に任せることで、あなたは、もっとクリエイティブな仕事に取り組むことができるからです。

人に仕事を任せるには、勇気がいります。お金もかかります。

しかし、人に任せることで、あなたがもっと大きな仕事に取り組むことができれば、それ以上のリターンが得られるはずです。そして、これを実践することが、ある意味、オーナー業への入口とも言えるのです。

忙しい妻が家事をお手伝いさんに頼んでもよいか?

この様な話をすると、専業主婦の方々から、次のような質問がでてきそうですね。

「子育てと、家事が、本当に忙しく、気がめいってしまうので、家事をお手伝いさんに頼んで、自分は習い事、たとえば「お花」に行くというのはダメですか?」

結論から言うと、ワクワクするのであれば、絶対にそうした方が良い。ということです。

この奥さんが、「お花」を習いにいったところで、新たな収入が発生するわけではありません。むしろ逆で、支出が増えてしまいます。

しかし、「お花」を習うことで、奥さんがリフレッシュできるのであれば、それは、一緒に住む家族にも、良い影響を与えるはずです。

例えば、それまでは殺風景だった家の中に、素敵なお花が飾られたり、奥さんの機嫌が良くなることで夫婦円満になり、夫が仕事に集中できて出世するかもしれません。

ですから、自分にとって苦痛となっている仕事は、他の誰かに任せて、あなたは、もっと、人生をクリエイティブに生きる方向に進めば良いのです。

高いエネルギーだけを集める

最終的には、自分にとって、素晴らしいと思える仕事だけに囲まれながら生きていけたら最高ですよね。

そして、世の成功者は、皆、そのように生きているワケです。

ですから、今、忙しいと感じている人はチャンスと考えてください!

自分にとって効率の悪い仕事は、誰かにお願いして、あなた自身はもっとクエイティブな仕事、もっと生産性の高い仕事に取り組んでください。

あなたにとって、高いエネルギーだけを集めて、生きていくのです。

それが、「忙しさ」が与えてくれる、あなたの新たな道なのです。

SEO対策はGoogle対策です

google

今回は、日本において「SEO対策=Google対策」である、ということについて、説明をしていきたいと思います。

SEO対策=Google対策「目次」

  1. 検索エンジンの使用割合(日本)
  2. Yahooの検索エンジン=Google
  3. iPhoneのSafariはGoogleを採用
  4. 日本では9割以上がGoogle

1. 検索エンジンの使用割合(日本)

次のグラフは、2018年における、検索エンジンのシェアを表しています。

  • 1位:Google 71.76%
  • 2位:Yhaoo! 23.82%
  • 3位:bing 3.63%
  • 4位:baidu 0.43%
  • 5位:DuckDuckGo 0.1%
  • 6位:Other 0.28%
    ※Desktop、Mobile、Tablet、Consoleを対象としています。
    StatCounter調べ

見ての通り、Googleのシェアは71.76%と、他を圧倒しています。

しかし、実は、これだけではありません。

2. Yahooの検索エンジン=Google

23.82%のシェアを取っているYahoo!も、実は、Googlelの検索エンジンを採用している為、検索する際の見た目はYahoo!ですが、中で動いている検索エンジンはGoogleということになります。つまり、

71.76%+23.82%=95.64%

日本では実に95.64%がGoogleのシェアとなっているわけです。 

3. iPhoneのSafariはGoogleを採用

さて、上記はインターネット市場全体のデータでしたが、次に、スマホ市場だけを見るとどうでしょうか?

実は、日本人の多くが愛用している、iPhoneの検索アプリ「Safari」も、Googleの検索エンジンを採用しています。

上の円グラフの様に、スマートフォン市場においては、GoogleのOS(簡単に言うとスマホを動かしているソフト)であるAndroidと、iPhoneで2分されているワケですが、iPhoneの検索アプリ「Safari」がGoogleの検索エンジンを採用していることを考えると、スマホ市場で使われている検索エンジンは、ほぼ100%Googleということになります。

例外的に、iPhoneのAIである「Siri」は、Microsoftの検索エンジンBingを採用しているようですが、現段階では、Siriに頼っているユーザーはまだまだ少数派でしょう。

余談ですが、一説によると、 GoogleはAppleの「Safari」に「Googleの検索エンジン」を搭載してもらう為に、Appleに対して年間約1兆円もの大金を払っている可能性があると言われています。

なぜ、GoogleがAppleに対して、そこまでの大金を払うかと言うと、世界中の人々にGoogleの検索エンジンを使ってもらうことで、人々がどんな情報を求めているのかを、Googleは知りたいのです。

人々の欲求や、抱えている問題を知ることが、次世代のビジネスに繋がると、Googleは考えているわけです。

4. 日本では9割以上がGoogle

ここまで、見てきたように、日本では、Googleのシェアが実質9割を超えています。従って、現状において、日本でのSEO対策は、Google対策と言えるわけです。

今回はGoogleが、いかに日本のインターネット市場を独占しているかということを、ご理解いただけたと思います。

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

SEO対策の効果とは

Computer

今回はSEO対策の効果について、説明をしていきたいと思います。

この記事は、SEOに関して、まだ知識のない、素人の方向けの内容となっています。

「SEO対策って、どんな効果があるの?」

「SEO対策って、そもそも、やる必要あるの?」

「てか、そもそも、SEOって何?」

こんな疑問をお持ちの方は、是非ご覧ください。

今回は、素人の方々でも分かるように、SEO対策の効果を噛み砕いて説明していきたいと思います。

SEO対策の効果「もくじ」

  1. SEO対策の効果
  2. SEO対策の意味
  3. SEO対策の目的
  4. SEO対策はナゼ必要か?
  5. なぜ人はインターネットを見るのか?

1. SEO対策の効果

まずは、SEO対策をすると、どういう効果があるかを端的に説明します。

SEO対策を適切に行ったHP(ホームページ)は、ユーザーがインターネットで検索をした時に、上位表示されやすくなる。

ということです。

ですから、検索をした時に、すぐに上の方に出てくるページは、SEO対策がされているページと言えます。

要するに、宣伝したいホームページを、できるだけ多くの人に見てもらう為に行う対策がSEO対策なのです。


2. SEO対策の意味

次に、SEO対策の意味ですが、頭文字には、それぞれ、次の意味があります。

S・・・ Search (検索)

E・・・ Engine (エンジン)

O・・・ Optimization ・・・最適化

直訳すると「検索エンジンの最適化」となりますが、要は、検索をした人が求めている情報を、きちんと説明しているページを、上位に表示すること、がSEOの役割なのです。


3. SEO対策の目的

では、SEO対策の目的はなんでしょう?

なぜ、人々は、SEO対策をするのでしょうか?

それは、SEO対策をすることで、集客ができるからです。

つまり、SEO対策をして、できるだけ多くの人にHPを見てもらい、それを集客に繋げたいんですね。

「集客」これがSEOの最大の目的であり、唯一の目的です。


4. SEO対策はナゼ必要か?

くどいようですが、では、なぜ、様々なメディアが存在する今の時代に、SEO対策をやる必要があるのでしょうか?

他のメディアではダメなのでしょうか?

結論はこうです。

ネットを見ている人が「めちゃくちゃ」増えているので、集客をしたいのであれば、SEOは必須。

裏を返せば、テレビや新聞などのマスメディを見ている人が激減しているんですね。

下のグラフを見ていただければ分かるように、

  • 新聞の発行部数は、約33.7%減少(1996~2018年)
  • テレビの視聴率は、約31.2%減少(2006~2016年)

ものすごい勢いで減少しているんです。

これまで「マスメディア」と呼ばれてきたテレビや新聞が、急激に力を失っている最中、それに取って代わっているのが、まさに、インターネットなのです。

「テレビ視聴率 推移」の画像検索結果

僕のやっている、不動産オーナー業でも、最近は若い世代を中心に、

「テレビは、いりません。」

とおっしゃる方々が増えています。ネット環境だけあれば十分ということです。

僕自身も、2018年あたりから、急激にテレビを見る時間が減ってきました。変わりに見ているのは、僕の場合、YouTubeです。


5. なぜ人はインターネットを見るのか

どうして、若者世代は、テレビではなく、インターネットを見るのでしょうか?

それは、単純にインターネットの方が面白いからなんですね。

なぜ面白いのかと言うと、人はそれぞれ、趣味や趣向が違いますが、インターネットには、様々な人向けのコンテンツが存在しています。

一方、テレビや新聞などのマスメディアは、どうしても、一般大衆向けのコンテンツになってしまい、視聴者一人一人の好みに合わせた番組や記事を提供するのは不可能なんですね。

そしてもう1つ、インターネットが好まれる大きな理由があります。

それは、真実を伝えられるツールである、とういことです。

テレビや新聞は、どうしてもスポンサーの顔色をうかがったり、権力のある人間の意向に反する内容を発信することはできません。

しかし、インターネットでは、しがらみのない人間が、真実をストレートに発信することができるため、人々は腑に落ちるんですね。心にささるわけです。

以上、今回は、SEO対策の効果ということで、なぜ、SEO対策が必要なのかを説明させていただきました。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

2重スリット実験の「謎の答え」

Physics

2重スリット実験の謎とは?

今回は、世界中の物理学者達を悩ませている、二重スリット実験に対して、僕なりの解答、というか概念を提示したいと思います。

ここで示すのは概念であり、証明されているわけではないことをご理解ください。

しかし、この概念を2重スリット問題に適用すると、驚くほどスッキリと理解できることが分かると思います。

それでは、早速いきたいと思います。

まずは、2重スリット実験の奇妙さ、不思議さを分かりやすく説明した、下記のYoutube動画をご覧下さい。

ご覧いただけましたか?

量子の世界はとても不思議なんですね。

2重スリット実験の謎の答えはこれだ!

では、なぜ、この様な摩訶不思議な減少が起こるのか、僕なりの解答をしたいと思います。

電子が干渉縞をつくるのは、無数のパラレルワールドが相互作用し合って、波の性質を生み出しているから

みなさんはパラレルワールドの概念をご存知でしょうか?

簡単に言うと、自分が道を歩いていて、右か、左か、どちらに曲がるか迷ったとします。結果、左に曲がったとしますね。でも、実は、右に曲がった自分が別の次元(別の宇宙)で存在しているということです。

つまり、曲がる瞬間までは、同じ自分だったのですが、曲がった瞬間、左に曲がった自分と、右に曲がった自分の宇宙が分かれ、それら2つの世界が、同時に存在するということです。

このようにして、人は、毎瞬毎瞬、無数のパラレルワールドに分裂しながら生きているというのが、パラレルワールドの概念です。量子コンピューターも、ざっくり言うと、この論理で動いていますね。

これを電子に当てはめると、スリットに向かって飛んでいく電子にも、無数の可能性、つまり、無数のパラレルワールドがあり、量子の世界では、その無数に分裂していくパラレルワールドの電子同士の関係から波の性質が生まれる為、スリットを通ると干渉縞をつくるのです。

その結果、電子を1つずつ、2重スリットに向かって飛ばしているにも関わらず、干渉縞ができるのです。つまり、1つの電子でも、無数のパラレルワールドに分化しますので、その無数のパラレルワールドの電子同士が波の様な性質をつくる為、干渉縞をつくるということですね。

ここまで、なんとなく、ご理解いただけたでしょうか?

では、次にいきたいと思います。

なぜ観測すると干渉縞が消えるのか?

なぜ観測すると、干渉縞が消えるのかという問題について、説明をしていきたいと思います。

よく、このように解説をする人がいます。

「観測すると干渉縞が消えるのは、観測するという行為自体が、例えば、光を当てるなど、電子に影響を与えているからだ。」

結論から言ってしまえば、この答えは間違っています。確かに、観測することで、電子への影響を与えていますが、根本的にはそういうことではありません。

観測すると干渉縞が消える理由は、電子がどちらのスリットを通るかを観測することによって、その時点での電子の存在位置が確定されるからです。

・・・たぶん、意味が分かりませんよね?

これを理解するには、次の概念を理解することが必要です。

電子は、確率で存在しているのであり、観測するまでは、位置が決定しない。

これです。

つまり、電子というのは、人が観測しない限りは、位置が決まっていないのです。電子を取り巻く、パラレルワールドが同時存在しているような状態です。これを、電子が確率的に存在している、と言います。

例えていうなら、雲のように、ぼんやりとしているような状態です。

そして、観測した瞬間、雲の様な存在だった電子は、ある1点に存在することが、決定するのです。

つまり、見なければ、電子の位置は決定しないのです。

繰り返しますが、人(観測マシーン)が見るから、電子の位置は決定するのであり、見なければ、電子の位置は、いつまで経っても、決定せず、確率的に、ぼんやりと存在しているだけなのです。

これが、私達の生きている世界の真実なんですね。とても不思議です。

さて、ここで、もう一度、2重スリット実験に戻ります。

なぜ観測すると干渉縞が消えるのか、についての、答えをもう一度言いますね。

つまり、電子銃から放たれた電子は、観測マシーンによって観測されるまでは、確率的に存在しており、無数のパラレルワールドが重なりあっている様な状態です。いわば、雲のようにモヤっとした感じで存在しているわけですが、観測マシーンで観測された瞬間に、電子の存在は、雲のような状態から、パッとある1点に決定します。電子の位置が1点に決定した瞬間に、パラレルワールドが1つに集約されるため、その瞬間、無数のパラレルワールドの電子同士の関係から生み出されていた、波の性質が消えるのです。

先ほども説明した通り、パラレルワールドに分化した電子同士は波の性質を作るのですが、それには条件があり、「電子が観測されずに確率的に存在している」という状態が必要なんですね。観測されると、電子の位置が1点に決まってしまうため、無数のパラレルワールドがその瞬間は消えてしまい、波の性質が消えてしまうのです。

人が観測をして、電子をある1点に縛り付けている限りは、電子は波の性質を取り戻すことができません。

これが、2重スリット問題の謎に対する、僕なりの答えです。

私達の現実世界も実は柔軟

さて、この様に、摩訶不思議な量子の世界ですが、私達が生きる現実世界は、言ってみれば、これら量子の世界の集合体なワケです。

つまり、私達の現実世界というのも、実はかなり、フレキシブルで、柔軟な世界だと言えるんです。

電子の位置が確定すると、2重スリットの結果が変わったように、私達が、この世界を、どう捉えるかによって、現実世界そのものに、大きな影響があるような気がしませんか?

今回の記事で書いてきた、量子の世界観を応用すると、実際に僕達は、自分の世界を自分で決定する力があるということに繋がります。

なぜかと言うと、僕たちは、頭の中で色々なことを考えますよね?そして、その頭の中での思考とは、電子の動きの集合体でもあるわけです。当然、電子だけでなく、分子もタンパク質も絡んでいますが、いずれも量子の世界と深く関わっており、それが思考と言えるのです。

つまり、思考を自分でコントロールし、自分の意思で世界の意味を決定することで、僕たちが実際に見る世界が変化する可能性が高いのです。

僕たちは、自分の外に現実があると考えていますが、実際には、脳の中で作られた現実を見ています。そう言う意味では、外の世界は、自分の中にあるのであり、自分の中にあるのであれば、自分の意思決定により、変化させることができるということです。

自分の生きている世界を「素晴らしい世界だ」と、自分で決めることもできれば、「サイテーな世界だ」と決めることもできます。そして、そのたびに、脳内の電子達が、ある位置に決定しているワケです。

自分が世界をどう決めるかによって、本当に現実世界も、変わってしまうとしたら・・・。

まずは、このことに、気づくことが大切ではないでしょうか?

世界は自分で変えられる。