ボロ賃貸、台風・保険は「お友達」

hurricane

ボロ賃貸 台風 保険は お友達

宇宙人、心の俳句 。

こんにちは。宇宙人大家のS&Sです。

今日は、ボロ賃貸で、保険と上手にお付き合いする方法について説明したいと思います。

正直、築30年くらいまでの、普通のアパートであれば、保険に加入していても、ほとんど、使う機会がありません。

しかし、築40年を超えるような物件になると、急に、保険が「心の友」に感じるようになります。

なぜか・・・めっちゃ使うからです。

築40年超えの物件は、こんな感じです。

台風が来る→ボロい箇所が吹っ飛ぶ→保険にお願いする→新しくなる→また台風が来る→別のボロい場所が吹っ飛ぶ→保険にお願いする→新しくなる→また台風が来る→窓ガラスが粉々に割れる→保険にお願いする→新品ガラスになる

そうなんです。築40年超えは、台風が来るたびに、この様なロジックで、逆に、物件が少しずつグレードアップしていくのです。

Σ(゚д゚lll)

先ほども書いたとおり、最近の建物は、普通の台風くらいでは、ほぼ無傷ですので、僕達も比較的新しい物件にかけている保険は、払うだけで、全く、使う機会がありません。そういう意味では保険会社さんには、かなり貢献していますし、大半のユーザーが同じはずです。つまり、保険など、ほぼ、使わないということです。

しかし、ボロ物件は違います。

台風が来るたびに・・・・ (☆∀☆)

という面がある、かも、ということです。

ボロ賃貸は、保険界の生活保護

真のボロ物件を持っている方々は、実感しているはずです。

ボロ物件が、保険界では生活保護的な立場にあることを。つまり、言葉は悪いかもしれませんが、ボロ賃貸にとって、保険はお得ということですね。

実際には、その物件で生活をしておられる方々もいるわけですから、その方々の為にも、ここは恥ずかしい気持ちを捨てて、保険にお世話になりながら、少しずつ物件をグレードアップしていけば良いと思います。

こうして台風が来る度に、あちこち直していても、自分が支払っている保険金額の総額を、オーバーするような修繕が起こることは滅多にありませんので。

広めのボロ賃貸は、保険金額を減らして投資効率を上げる

さて、古い物件の中には、やたら広いものが存在します。

しかし、このような広い物件に対して、満額の保険をかけてしまうと、大きな金額になってしまいます。そこで、導入すべきなのが、保険金額の減額です。

通常、火災保険は、家事で全焼した場合に、もう一度、その建物と同じ建物を建てる為に必要な金額を保険金額として設定します。

つまり保険に加入する際、保険屋さんに対して、こちらが何も指示しなければ、満額の保険金額で明細を作ってくるでしょう。しかし、これだと掛け金が高いんですね。

ボロ物件の場合、別に、そのボロ物件を再建築する為の満額のお金が必要なワケではありません。借入金を考慮しながら、万が一、物件が全焼した場合に、必要なお金を計算して、そこに合わせて、最低限の掛け金に設定すれば良いのです。

僕の経験だと、満額に対して50%くらいの金額で掛けられる保険もたくさんあります。一方、掛け金は半分でも、台風で被害があった場合は、掛け金の大小に関わらず、同じように、扱ってもらえます。

この様に、様々な面で、ボロ賃貸と台風と保険は、お友達の関係にあると言えるのです。

いかがでしたでしょうか?

不動産投資と保険は、切っても切れない関係です。うまく利用して、物件を磨いていきましょう。

備えあれば、憂い無し。

I’m a perfect Alien.

カミングアウトします!僕達は宇宙人S&Sです!

突然ですが、今日から自分達が宇宙人であることをカミングアウトすることにしました。S&Sと申します。左が僕で「S」と言います。そして右がパートナー「S」です。

・・・すみません、実は僕達、本当は名前がないんです。

なぜ僕達が「S」かと言うと・・・今は内緒です。

これまでは、人間ぽく演じてきましたが、こうしてカミングアウトをすることができて、正直、気持ちがラクになりました。どうぞよろしくお願い致します。

今は変化の時代。だから来ました。

なぜ、僕達がUFOにのって、わざわざ地球に来たかというと、今、地球が、とんでもない勢いで、変化をしていて、それを実体験するのが、めっちゃ楽しいからなんですね。ここ20年で、人類の生活は一気に変わりましたが、この変化はますます加速して、最終的には、人類はある発明をすることになります。

それが人類より頭の良いコンピューターです。

で、どうなるかと言うと、コンピューターと人間がどんどん融合して、人類はめちゃくちゃ頭が良くなるんですね。で、さっさとUFOを開発して、宇宙に飛び立っていきます。

その変化のスピードたるや、あまりにも急速なので、何て言うか、この時代に楽しさがギュッと詰まってる感じなんですね。

まあ、そんな感じで、この大変化期の地球をエンジョイさせてもらっています。

でね、地球の中でも、この日本っていうのが、やっぱりイイんですよ。まあ、それは、その内、みなさんも分かるようになると思いますが。

ではでは、今日のところは、これくらいで。

I’m a perfect Alien!

2020年から不動産投資で破産する人「5つの共通点」

Worried!

2020年は東京オリンピックが終了し、いよいよ、日本の本格的な不況が始まる年と言われています。世界的にも様々な景気低迷リスクが潜んでおり、いつ、リーマンショックの様な出来事が起こるか分からない状態です。

この2020年以降に、不動産投資家も次々に破産するという、悲惨な未来について書きたいと思います。

振り返れば、オイルショック、バブル崩壊、リーマンショックと、定期的に大きな不景気の波が来ていました。

そう、ここ最近だけ見ても、歴史は繰り返しているのです。しかし、その度に、無知な人間が現れては消えていったのです。

さあ、次の内容に当てはまっている「あなた」、ご注意ください。

1.高金利で借りている人

2018年までは、まさに、不動産投資ブームでした。その為、スルガ銀行のように、とんでもない事業計画書を出している金融機関も結構ありましたね。不動産業界に15年以上いる僕から見れば、明らかに無謀な事業計画書が飛び交っていたワケです。

ずばり言ってしまえば、3%以上の金利で借りている人はアブナイと言わざるを得ません。戦略を持って、すぐに売り抜けるスキームであれば3%の金利でも十分理解できますが、長期保有するつもりなのにも関わらず3%以上の金利で買っている人は、その時点で破綻候補者にリスト入りです。

僕も、ここ数年で、不動産を買っていますが、金利は1%台です。別にこれは、すごいことでもなんでもなく、まともな金融機関であれば普通です。

2.地方ワンルームマンション投資をしている人

もし、あなたが初心者で、地方ワンルームに投資をしているとしたら、非常に危険です。あなたは、リーマンショックの時の悲惨な状況をご存知でしょうか?

僕は、リーマンショック直後に、自動車王国の愛知県で不動産の営業マンをしていました。

この当時、ワンルームは悲惨でしたね。名古屋の中心部は、まだ大丈夫でしたが、豊田グループの恩恵で、いつもは潤っている、刈谷市、安城市、岡崎市、豊田市、このあたりを中心に、ワンルームの物件がガラ空き状態になっていました。

つまり、景気の波によって、最も影響を受けるのがワンルーム(または1K)物件なのです。これは、学生マンションも同じで、大学の方針が変われば、一気に市場が変わってしまいます。非常に危険ですね。

3.キャッシュフローに手をつけている人

昨今、多くのサラリーマンが不動産投資家デビューを果たしました。

しかし、いきなり億単位の物件を買った人の中には、潤沢なキャッシュフローに手をつけてしまっている人も多いでしょう。

中には、キャッシュフローを、更に資産運用させようと株やFXに投資したり、新しいビジネスを始める為に投資している人もいるはずです。中には女性にプレゼントを買っている人も・・・。

このように、キャッシュフローに手を出してしまうのは非常に危険ですね。特に、今回の不動産投資ブームでデビューした人は、不動産投資の本当の怖さを、まだ、知らないのかもしれません。

不景気の波が来て、空室がドカっと増えれば、あっという間にキャッシュフローは枯渇してしまいます。

僕が若い頃にお世話になった、不動産会社の社長は、いつも、1990年代に起こったバブルで、多くの友人が自殺したことを語っていました。

いつの時代も、人は同じ過ちを繰り返します。キャッシュフローに手をつけるのは、十分に注意してください。

4.いきなり億単位の大型物件を購入したサラリーマン

億単位の大型物件を買った人の多くが、3階建以上のRCマンションのはずです。そもそも、RC物件→長期融資が可能→長期だからキャッシュフローが出る、ということですので、当然と言えば、当然です。

しかし、物件が大きくなればなるほど、自分の力では潰しが利かなくなります。

たとえば、10世帯くらいの小さなアパートであれば、究極、自分で外壁塗装をすることもできますし、設備の交換や、リフォームも、自分でやろうと思えばできるでしょう。

しかし、億単位の物件となると、もう、一人のマンパワーでは、どうにもこうにも、立ち行かなくなります。どうやっても、人様の力をお借りして、お金を払って、事業を回していかなければなりません。

そんな時、いつもは不動産と全く関係のない仕事をしているサラリーマンの「あなた」が、職人さんと交渉したり、良いリフォーム会社を開拓したり、適切な設備や材料を選んで経費を節約することが、どこまでできるでしょうか?

どの業界でも同じだと思いますが、人は知らないと損をします。それは、不動産業界でも同じです。ですから、やはり初めは小さな物件を買って、勉強しながら進んでいくのが理想的です。

いきなり高額物件を買うと、勉強代も高額になってしまう可能性が高いでしょう。それに耐えられるだけの馬力があなたには必要ですが、いかがですか?

5.買った後に不動産の勉強をしない人

あなたは、高額セミナーや高額コミュニティに参加するだけで、なんとなく安心していませんか?

継続的に、不動産投資の勉強をしていますか?

僕の個人的な考えですが、高額セミナーや、高額コミュニティに参加するよりも、不動産関連の本を100冊読んだ方が、はるかに有益です。

そして、成功している人の多くは、間違いなく、勉強家なんですね。

あなたが、もし、セミナーやコミュニティに参加するだけで安心している人であればアブナイと自覚した方が良いと思います。

物件を買った後こそ、しっかりと勉強をして、あらゆるリスクを事前に回避する為の策を講じるべきでしょう。

いかがでしたか?

この5項目は僕が不動産業界に長く携わってきて、心から思う本音です。

残念ながら世の中には、あなたの失敗を喜ぶ人も多くいます。日本には「暴利をむさぼる」という言葉があるように、本来、お金持ちというのは、人から妬まれるのです。

では、妬まれない「真のお金持ち」になる為に必要なことは何か?

それは、ひたむきに努力する姿勢や、入居して下さるお客様の幸せを考えることのできる「人格」だと僕は考えています。

是非、1つでも当てはまる項目があった方は、初心を忘れずに勉強をし、物件を磨く努力をなさってください。

そうすれば、きっと、大きなピンチが来ても、乗り越えられると思います。

賃貸物件のキッチンを安くてオシャレにDIYリフォーム!

今回は、僕が取り付けたキッチンの紹介です。

いや~、探して、探して、やっと見つけました。「安くて」かつ「オシャレ」という2重のハードルをクリアした、ハウステックの流し台をご紹介したいと思います。

ハウステック 流し台 シンク W1050 幅105センチ 送料無料  キッチン 豊富な扉カラー27色 おしゃれ 水栓は別売になります。

実は、このキッチン、自分の物件に取り付けたのではなく、町会長さんに頼まれて、近所の集会場に設置しました。床がちょっと、古びた感じになっていますが、賃貸物件ではないのでご愛嬌です。キッチン本体は、僕が探した中では、値段と品質のバランスが、一番良かったですね。

カラーのバリエーションも豊富なので、次回、賃貸物件のキッチンを交換する時には、利用したいと思っています。

ちなみに、こちらの集会場の流し台は、もともと壁から直接水道が出ている状態で、そのままでは接続が困難だった為、水道管の迂回工事も行いました。

基本ですが、管と管をつなぐ際は、繋ぎ目にシールテープが必要です。一方で、フレキシブル管と接続する際は、パッキンが付いているので、シールテープは不要です。


【上の写真がシールテープ 】

というのも、僕は以前、なんでもかんでもシールテープを巻いた頃があり、よく、水漏れを起こしていました。なぜかというと、シールテープを巻き過ぎると、ナットの締め上げが奥まで出来ず、パッキンが機能しないことがあるんですよね。

ですので、フレキ管などのパッキンがついている管は、シールテープを巻いても良いですが、パッキンが機能するように、きちんと奥まで締め上げることが必要です。

このあたりだけ、気をつければ、十分に自分で取り付けが可能ですので、是非、あなたもチャレンジしてみてください。

LIXILの小型電気温水器を自分で取付けてみた

LIXILの小型電気温水器を自分で取り付けてみました。僕は、水道業者ではありませんが、一応、素人でも取り付けることができました。

今回、選んだ商品は、EHPN-F12N1という商品で、お湯の出ないキッチンや、洗面台に取り付ける小型電気温水器です。僕の様に、古い物件を所有している人は、洗面台にお湯が来ていないことが多々ありますが、今回の商品は、後付ができるものなので、オススメです。

洗面台や、キッチンのすぐ下に設置するので、蛇口をひねったら、すぐ、お湯が出るというのも魅力の1つです。

ちなみに 夏場は、お湯を使わないと思いますのでスイッチを切っておけばよいです。

注意点としては、この商品の電源プラグがアース端子のついた3本足になっていることです。普通のコンセントしかない場合は、次のような3つ穴のコンセントに付け替える必要があります。アース線がコンセントボックス内まで来ていれば、簡単に付け替えできますが、電気工事士の免許が必要となります。

あとですね、排水キットは別売りになります。

僕は最初、配水キットを買い忘れた為、温水器上部の排水口から、タラタラと水が漏れてきました。温水器の仕組上、どうしても、排水が発生する為、この排水キットは必須です。

排水キットは、本体とセット売りしているネットショップもありますが、バラバラに買った方が、だいぶ安くできそうなので、一応こちらに配水キットのリンクを貼り付けておきますね。

こういった設備の取り付けは、水道屋さんにお願いすると、数万円かかってしまいますので、時間のある人は、是非、チャレンジしてみると良いと思います。

自分でやるのが不安な人も、せめて、ネットで安く購入して、工事だけ業者に頼むという流れが良いと思います。

是非、参考にしてみてください。

アンティークな現場にオススメ!トグルスイッチ&プレートカバー

トグルスイッチ 1スイッチ(Amazonで販売中

今回はトグルスイッチをご紹介したいと思います。

このトグルスイッチは、僕が所有する、アンティーク調の古いビルをリノベーションする際に、自分で作ったものです。たかが電気スイッチですが、人から見える場所にあるモノには、こだわりたかったんですね。

せっかく作ったので、アマゾンでも販売したところ、予想以上の反響があったので、今回、こちらのブログでも紹介しようと思います。

リノベーション当初は、市販のスイッチを探していたのですが、なかなか自分のビルにフィットするデザインのモノがなかったので、自分で作ることにしたというのが、ことの経緯です。

実は僕、所有している他のアパートを自分で電気工事する為に、電気工事士の免許を取っているんですね。この経験が、トグルスイッチを作成するきっかけになっています。様々な部品を試しながら、シンプルで、かつ、デザイン性の良いものを目指しました。

トグルスイッチ 2スイッチ (Amazonで販売中

パナソニックや他社の電気スイッチから交換可能

ちなみに、このトグルスイッチは、パナソニックや、東芝など、他の電気スイッチからの交換が可能です。JIS規格サイズってやつですね。

基本的に電気スイッチのプレートカバーの大きさは、このJIS規格サイズですので、ほとんどの場合、交換が可能だと思います。

トグルスイッチ2スイッチワイド (Amazonで販売中

リフォームやリノベーションの現場にオススメ

僕がこだわったのは、トグルスイッチが空間のアクセントになると同時に、部屋の雰囲気を邪魔しないように、シンプルなデザインにすることです。プレートカバーは、半光沢のステンレス製となっていますので、どんな色合いのインテリアにも、マッチするんですね。

特に、僕のビルの様な、アンティーク調のリフォーム現場や、リノベーションの現場、デザイナーズ賃貸などとは相性が良いと思います。

「リード線」と「差込コネクタ」つきで取り付け簡単DIY

リード線と差込コネクタが装着済なので取付作業が簡単です

もう1つ、こだわっている点としては、現場での取り付け作業を、できるだけ簡単にするという点ですね。

一般的なトグルスイッチは、その形状から、裸のままでは、電線の先端を加工する必要があり、細かい座金やネジなども取り付ける必要があるんですね。非常に面倒です。

そこで、現場ですぐに取付作業ができるように、リード線や差込コネクタなどの接続部品をあらかじめ、こちらで装着しました。自分が電気工事士なので分かるのですが、細かな部品加工を現場でやるのは、時間がかかるだけでなく、パーツを落として、見失ったりすると、大変なんですね。

トグルスイッチ 4スイッチ

4スイッチタイプやトグルスイッチブラック(黒)も制作(販売予定)

予想以上に反響を頂いております、このトグルスイッチですが、実は、市販していないものもいくつかあります。たとえば、上の画像の4スイッチタイプや、ブラックタイプのものです。これらの商品も、機会があれば販売していきたいと思います。

トグルスイッチ ブラック(黒)
トグルスイッチ ブラック(黒)

今回は、トグルスイッチを紹介しました。

僕は、基本的に、自分の物件が空室になった時に、物件のグレードが上がる様なリフォームをすることを、心がけています。このトグルスイッチもその一貫ですね。物件のグレードが上がれば、満室経営や、家賃上昇、最終的には、物件を売却する際の、価格上昇につながります。

よろしければ、ご参考にしてください。

不動産投資の頭金の目安は?

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不動産投資を始めると、必ずぶち当たる壁が、「頭金」の問題です。

不動産を買う時、頭金をある程度払って、借入れを減らして買うべきなのか?

それとも、全額借入れで買うべきなのか?

今回の記事では、資産規模を増やすために必要な頭金戦略についてご紹介していきたいと思います。

因みに、この記事を書いている僕自身も、不動産投資を行っており、現在の資産規模は3億ほどです。テナントビル、アパート、借家、駐車場など複数の不動産を購入し賃貸しています。

不動産投資規模を拡大したいなら頭金は「0」を目指すべき

さて、もし、あなたが、不動産の投資の規模を、どんどん拡大していきたいのであれば、頭金はゼロを目指すべきでしょう。僕自身も、常に頭金0を目指して不動産投資を行っています。

なぜ頭金は0が良いかというと、物件を買うたびに、頭金を払っていたのでは、あっという間に、手元資金が枯渇してしまうからです。1棟買って満足という方は、頭金をたくさん入れても良いのですが、これから複数の不動産を買っていきたいという人は、頭金を抑えて、できるだけ、手元にある預金残高を高く維持しておく必要があります。

そして、僕が金融機関を回っている中で感じたのは、基本的に手元の預金が1000万円は超えている必要があるということです。1000万円が1つの目安なのかもしれませんね。ですから、頭金0を目指す上で、まず、重要なのが、1000万円の貯金ということになります。

ボロ戸建てなら日本政策金融公庫で全額融資

とは言っても、これから不動産投資を始めようとする場合、1000万円以上の現金を貯めるのは、相当ハードルが高いケースもあります。それに、仮に1000万円の預金があったとしても、正直言って、全額融資や、諸経費まで入れたオーバーローンで借りるのは、正直言って、難しいです。

そこでオススメしたいのが、日本政策金融公庫です。僕も2度ほど、使ったことがありますが、小額の融資であれば、簡単に全額融資をしてくれます。場合によっては、無担保でも貸してくれますので、初心者の方は、是非チェックした方が良いですね。

特に、ボロ戸建てを再生して賃貸する、このような戦略で不動産投資を開始する方は、絶対に使えると思います。2019年現在、大体、金利は1.5前後で貸してくれるようです。おおよそ2000万円くらいまでなら、簡単な面談だけで貸してくれます。※ただし、融資金額の状況は時期や支店によっても異なる可能性がありますので、必ず、事前に確認してみてください。

この日本政策金融公庫ですが、1つネックとなるのが、2018年に起こったスルガショック以来、貸し出し期間が、最長10年と非常に短くなってしまったことです。返済期間が短いので、利回りの高い物件しか、このスキームは使えないということですね。目安としては、利回り20%くらいでしょうか。

利回り20%の物件で、かつ、2000万円以下の物件を見つけるのは大変かもしれませんが、見つけさえすれば、この頭金ゼロスキームで、不動産投資を行うことができます。

不動産投資意外の収入を作ることも重要

さて、僕がお付き合いをさせて頂いている、ギガ大家さん(資産規模20億超え)が、頭金ゼロで、しかも、諸経費まで含めたオーバーローンを、次々に銀行から勝ち取ったエピソードを紹介したいと思います。

このギガ大家さんはですね、不動産投資意外にも、不動産の転売事業を行っており、そこでの収益を上げておられました。いわゆる、通常の不動産業ですね。

この家賃収入以外の収益というのが、金融機関から高く評価されて、融資を次から次に引っ張ることができたということです。銀行から見ても、家賃収入以外の収入があると、安心できるんですね。

要するに、不動産投資1本で、全額融資やオーバーローンをもらおうと思っても、はじめの内は非常に難しい為、不動産の家賃収入以外からの収入も作っておくことが、頭金ゼロを目指す上ではプラスに働くということです。

サラリーマン大家が有利な理由

その方法の1つが、サラリーマンを続けながら、不動産投資を行うという方法ですね。実際、この方法でオーバーローンを勝ち取っている人は多いと思います。

家賃収入以外の、安定した収入があるというのは、やはり、強いんですね。

不動産投資を志す人の多くは、若くしてセミリタイアすることや、悠々自適のセレブ生活を夢見ている方が多いかもしれませんが、実際に、人は、仕事がなくなると、人生に張り合いがなくなるものです。仕事をすること自体が、人生を豊かにしてくれるという一面がありますので、是非、不動産投資の初期段階では、積極的に別の仕事もすべきだというのが、僕の考えです。もちろん、ある程度、不動産投資の資産規模が大きくなってきて、生活レベルを無理に上げなければ、キャッシュフローが貯まる一方となりますので、ここまでくれば、副業は必要なくなってくると思います。

因みに、僕自身は、脱サラをしてから、不動産投資を始めた口なのですが、やはり、最初の1棟を買うまでは大変でしたね。自分自身を自制して副業のweb制作で稼ぎながら、なんとか1棟目まで漕ぎ着けましたが、今振り返ると、もっと、効率の良いやり方があったと思います。たとえば、サラリーマンを続けながら、不動産投資をやっていれば、もっと、ロケットスタートができたと思いますね。全ては、自分の勉強不足のせいですが。。。

ですから、今サラリーマンの人は、もし、仕事がそこまで苦痛ではなく、ある程度楽しめているのであれば、しばらく仕事を続けながら不動産投資を行う方が、銀行からの全額融資も引きやすく、長期的な視点でみると、大きく稼げるということにつながります。

相続予定の不動産もアピール材料に

さて、金融機関と面談する時は、自分の持っているものを、全て出し切るということが重要だと思います。

僕は、不動産投資を開始した当初、内装工事を全て自分でやっていたのですが、その時に、照明の増設をしたいと思って、電気工事士の免許をとりました。電気工事というのは、単価が高くつくので、自分で工事ができると、とてもメリットがあるんですね。

不動産を自分でリフォームしていると分かるのですが、リフォーム代というのは、人件費が占める割合が非常に高くなります。電気工事などの専門分野ではなおさらです。つまり、リフォームを自分で行うことができれば、出費を大きく減らすことができるんですね。

このあたりを銀行にアピールすることで、好印象を持ってもらうことができるかもしれません。

また、自分が今後、相続するであろう不動産がもしあれば、これも自分の資産の一部として、銀行へ伝えておくと、有利に働くことがありますので、是非、実行すべきだと思います。

いかがでしたでしょうか。

今回は、不動産投資で、規模を拡大したいなら頭金0を目指すべき、という話をしました。その為には、貯金が必要であると同時に、副収入があることが、強みになることをご理解頂けたと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。