ボロ賃貸、台風・保険は「お友達」

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ボロ賃貸 台風 保険は お友達

宇宙人、心の俳句 。

こんにちは。宇宙人大家のS&Sです。

今日は、ボロ賃貸で、保険と上手にお付き合いする方法について説明したいと思います。

正直、築30年くらいまでの、普通のアパートであれば、保険に加入していても、ほとんど、使う機会がありません。

しかし、築40年を超えるような物件になると、急に、保険が「心の友」に感じるようになります。

なぜか・・・めっちゃ使うからです。

築40年超えの物件は、こんな感じです。

台風が来る→ボロい箇所が吹っ飛ぶ→保険にお願いする→新しくなる→また台風が来る→別のボロい場所が吹っ飛ぶ→保険にお願いする→新しくなる→また台風が来る→窓ガラスが粉々に割れる→保険にお願いする→新品ガラスになる

そうなんです。築40年超えは、台風が来るたびに、この様なロジックで、逆に、物件が少しずつグレードアップしていくのです。

Σ(゚д゚lll)

先ほども書いたとおり、最近の建物は、普通の台風くらいでは、ほぼ無傷ですので、僕達も比較的新しい物件にかけている保険は、払うだけで、全く、使う機会がありません。そういう意味では保険会社さんには、かなり貢献していますし、大半のユーザーが同じはずです。つまり、保険など、ほぼ、使わないということです。

しかし、ボロ物件は違います。

台風が来るたびに・・・・ (☆∀☆)

という面がある、かも、ということです。

ボロ賃貸は、保険界の生活保護

真のボロ物件を持っている方々は、実感しているはずです。

ボロ物件が、保険界では生活保護的な立場にあることを。つまり、言葉は悪いかもしれませんが、ボロ賃貸にとって、保険はお得ということですね。

実際には、その物件で生活をしておられる方々もいるわけですから、その方々の為にも、ここは恥ずかしい気持ちを捨てて、保険にお世話になりながら、少しずつ物件をグレードアップしていけば良いと思います。

こうして台風が来る度に、あちこち直していても、自分が支払っている保険金額の総額を、オーバーするような修繕が起こることは滅多にありませんので。

広めのボロ賃貸は、保険金額を減らして投資効率を上げる

さて、古い物件の中には、やたら広いものが存在します。

しかし、このような広い物件に対して、満額の保険をかけてしまうと、大きな金額になってしまいます。そこで、導入すべきなのが、保険金額の減額です。

通常、火災保険は、家事で全焼した場合に、もう一度、その建物と同じ建物を建てる為に必要な金額を保険金額として設定します。

つまり保険に加入する際、保険屋さんに対して、こちらが何も指示しなければ、満額の保険金額で明細を作ってくるでしょう。しかし、これだと掛け金が高いんですね。

ボロ物件の場合、別に、そのボロ物件を再建築する為の満額のお金が必要なワケではありません。借入金を考慮しながら、万が一、物件が全焼した場合に、必要なお金を計算して、そこに合わせて、最低限の掛け金に設定すれば良いのです。

僕の経験だと、満額に対して50%くらいの金額で掛けられる保険もたくさんあります。一方、掛け金は半分でも、台風で被害があった場合は、掛け金の大小に関わらず、同じように、扱ってもらえます。

この様に、様々な面で、ボロ賃貸と台風と保険は、お友達の関係にあると言えるのです。

いかがでしたでしょうか?

不動産投資と保険は、切っても切れない関係です。うまく利用して、物件を磨いていきましょう。

備えあれば、憂い無し。

I’m a perfect Alien.

2020年から不動産投資で破産する人「5つの共通点」

Worried!

2020年は東京オリンピックが終了し、いよいよ、日本の本格的な不況が始まる年と言われています。世界的にも様々な景気低迷リスクが潜んでおり、いつ、リーマンショックの様な出来事が起こるか分からない状態です。

この2020年以降に、不動産投資家も次々に破産するという、悲惨な未来について書きたいと思います。

振り返れば、オイルショック、バブル崩壊、リーマンショックと、定期的に大きな不景気の波が来ていました。

そう、ここ最近だけ見ても、歴史は繰り返しているのです。しかし、その度に、無知な人間が現れては消えていったのです。

さあ、次の内容に当てはまっている「あなた」、ご注意ください。

1.高金利で借りている人

2018年までは、まさに、不動産投資ブームでした。その為、スルガ銀行のように、とんでもない事業計画書を出している金融機関も結構ありましたね。不動産業界に15年以上いる僕から見れば、明らかに無謀な事業計画書が飛び交っていたワケです。

ずばり言ってしまえば、3%以上の金利で借りている人はアブナイと言わざるを得ません。戦略を持って、すぐに売り抜けるスキームであれば3%の金利でも十分理解できますが、長期保有するつもりなのにも関わらず3%以上の金利で買っている人は、その時点で破綻候補者にリスト入りです。

僕も、ここ数年で、不動産を買っていますが、金利は1%台です。別にこれは、すごいことでもなんでもなく、まともな金融機関であれば普通です。

2.地方ワンルームマンション投資をしている人

もし、あなたが初心者で、地方ワンルームに投資をしているとしたら、非常に危険です。あなたは、リーマンショックの時の悲惨な状況をご存知でしょうか?

僕は、リーマンショック直後に、自動車王国の愛知県で不動産の営業マンをしていました。

この当時、ワンルームは悲惨でしたね。名古屋の中心部は、まだ大丈夫でしたが、豊田グループの恩恵で、いつもは潤っている、刈谷市、安城市、岡崎市、豊田市、このあたりを中心に、ワンルームの物件がガラ空き状態になっていました。

つまり、景気の波によって、最も影響を受けるのがワンルーム(または1K)物件なのです。これは、学生マンションも同じで、大学の方針が変われば、一気に市場が変わってしまいます。非常に危険ですね。

3.キャッシュフローに手をつけている人

昨今、多くのサラリーマンが不動産投資家デビューを果たしました。

しかし、いきなり億単位の物件を買った人の中には、潤沢なキャッシュフローに手をつけてしまっている人も多いでしょう。

中には、キャッシュフローを、更に資産運用させようと株やFXに投資したり、新しいビジネスを始める為に投資している人もいるはずです。中には女性にプレゼントを買っている人も・・・。

このように、キャッシュフローに手を出してしまうのは非常に危険ですね。特に、今回の不動産投資ブームでデビューした人は、不動産投資の本当の怖さを、まだ、知らないのかもしれません。

不景気の波が来て、空室がドカっと増えれば、あっという間にキャッシュフローは枯渇してしまいます。

僕が若い頃にお世話になった、不動産会社の社長は、いつも、1990年代に起こったバブルで、多くの友人が自殺したことを語っていました。

いつの時代も、人は同じ過ちを繰り返します。キャッシュフローに手をつけるのは、十分に注意してください。

4.いきなり億単位の大型物件を購入したサラリーマン

億単位の大型物件を買った人の多くが、3階建以上のRCマンションのはずです。そもそも、RC物件→長期融資が可能→長期だからキャッシュフローが出る、ということですので、当然と言えば、当然です。

しかし、物件が大きくなればなるほど、自分の力では潰しが利かなくなります。

たとえば、10世帯くらいの小さなアパートであれば、究極、自分で外壁塗装をすることもできますし、設備の交換や、リフォームも、自分でやろうと思えばできるでしょう。

しかし、億単位の物件となると、もう、一人のマンパワーでは、どうにもこうにも、立ち行かなくなります。どうやっても、人様の力をお借りして、お金を払って、事業を回していかなければなりません。

そんな時、いつもは不動産と全く関係のない仕事をしているサラリーマンの「あなた」が、職人さんと交渉したり、良いリフォーム会社を開拓したり、適切な設備や材料を選んで経費を節約することが、どこまでできるでしょうか?

どの業界でも同じだと思いますが、人は知らないと損をします。それは、不動産業界でも同じです。ですから、やはり初めは小さな物件を買って、勉強しながら進んでいくのが理想的です。

いきなり高額物件を買うと、勉強代も高額になってしまう可能性が高いでしょう。それに耐えられるだけの馬力があなたには必要ですが、いかがですか?

5.買った後に不動産の勉強をしない人

あなたは、高額セミナーや高額コミュニティに参加するだけで、なんとなく安心していませんか?

継続的に、不動産投資の勉強をしていますか?

僕の個人的な考えですが、高額セミナーや、高額コミュニティに参加するよりも、不動産関連の本を100冊読んだ方が、はるかに有益です。

そして、成功している人の多くは、間違いなく、勉強家なんですね。

あなたが、もし、セミナーやコミュニティに参加するだけで安心している人であればアブナイと自覚した方が良いと思います。

物件を買った後こそ、しっかりと勉強をして、あらゆるリスクを事前に回避する為の策を講じるべきでしょう。

いかがでしたか?

この5項目は僕が不動産業界に長く携わってきて、心から思う本音です。

残念ながら世の中には、あなたの失敗を喜ぶ人も多くいます。日本には「暴利をむさぼる」という言葉があるように、本来、お金持ちというのは、人から妬まれるのです。

では、妬まれない「真のお金持ち」になる為に必要なことは何か?

それは、ひたむきに努力する姿勢や、入居して下さるお客様の幸せを考えることのできる「人格」だと僕は考えています。

是非、1つでも当てはまる項目があった方は、初心を忘れずに勉強をし、物件を磨く努力をなさってください。

そうすれば、きっと、大きなピンチが来ても、乗り越えられると思います。

賃貸物件のキッチンを安くてオシャレにDIYリフォーム!

今回は、僕が取り付けたキッチンの紹介です。

いや~、探して、探して、やっと見つけました。「安くて」かつ「オシャレ」という2重のハードルをクリアした、ハウステックの流し台をご紹介したいと思います。

ハウステック 流し台 シンク W1050 幅105センチ 送料無料  キッチン 豊富な扉カラー27色 おしゃれ 水栓は別売になります。

実は、このキッチン、自分の物件に取り付けたのではなく、町会長さんに頼まれて、近所の集会場に設置しました。床がちょっと、古びた感じになっていますが、賃貸物件ではないのでご愛嬌です。キッチン本体は、僕が探した中では、値段と品質のバランスが、一番良かったですね。

カラーのバリエーションも豊富なので、次回、賃貸物件のキッチンを交換する時には、利用したいと思っています。

ちなみに、こちらの集会場の流し台は、もともと壁から直接水道が出ている状態で、そのままでは接続が困難だった為、水道管の迂回工事も行いました。

基本ですが、管と管をつなぐ際は、繋ぎ目にシールテープが必要です。一方で、フレキシブル管と接続する際は、パッキンが付いているので、シールテープは不要です。


【上の写真がシールテープ 】

というのも、僕は以前、なんでもかんでもシールテープを巻いた頃があり、よく、水漏れを起こしていました。なぜかというと、シールテープを巻き過ぎると、ナットの締め上げが奥まで出来ず、パッキンが機能しないことがあるんですよね。

ですので、フレキ管などのパッキンがついている管は、シールテープを巻いても良いですが、パッキンが機能するように、きちんと奥まで締め上げることが必要です。

このあたりだけ、気をつければ、十分に自分で取り付けが可能ですので、是非、あなたもチャレンジしてみてください。

アンティークな現場にオススメ!トグルスイッチ&プレートカバー

トグルスイッチ 1スイッチ(Amazonで販売中

今回はトグルスイッチをご紹介したいと思います。

このトグルスイッチは、僕が所有する、アンティーク調の古いビルをリノベーションする際に、自分で作ったものです。たかが電気スイッチですが、人から見える場所にあるモノには、こだわりたかったんですね。

せっかく作ったので、アマゾンでも販売したところ、予想以上の反響があったので、今回、こちらのブログでも紹介しようと思います。

リノベーション当初は、市販のスイッチを探していたのですが、なかなか自分のビルにフィットするデザインのモノがなかったので、自分で作ることにしたというのが、ことの経緯です。

実は僕、所有している他のアパートを自分で電気工事する為に、電気工事士の免許を取っているんですね。この経験が、トグルスイッチを作成するきっかけになっています。様々な部品を試しながら、シンプルで、かつ、デザイン性の良いものを目指しました。

トグルスイッチ 2スイッチ (Amazonで販売中

パナソニックや他社の電気スイッチから交換可能

ちなみに、このトグルスイッチは、パナソニックや、東芝など、他の電気スイッチからの交換が可能です。JIS規格サイズってやつですね。

基本的に電気スイッチのプレートカバーの大きさは、このJIS規格サイズですので、ほとんどの場合、交換が可能だと思います。

トグルスイッチ2スイッチワイド (Amazonで販売中

リフォームやリノベーションの現場にオススメ

僕がこだわったのは、トグルスイッチが空間のアクセントになると同時に、部屋の雰囲気を邪魔しないように、シンプルなデザインにすることです。プレートカバーは、半光沢のステンレス製となっていますので、どんな色合いのインテリアにも、マッチするんですね。

特に、僕のビルの様な、アンティーク調のリフォーム現場や、リノベーションの現場、デザイナーズ賃貸などとは相性が良いと思います。

「リード線」と「差込コネクタ」つきで取り付け簡単DIY

リード線と差込コネクタが装着済なので取付作業が簡単です

もう1つ、こだわっている点としては、現場での取り付け作業を、できるだけ簡単にするという点ですね。

一般的なトグルスイッチは、その形状から、裸のままでは、電線の先端を加工する必要があり、細かい座金やネジなども取り付ける必要があるんですね。非常に面倒です。

そこで、現場ですぐに取付作業ができるように、リード線や差込コネクタなどの接続部品をあらかじめ、こちらで装着しました。自分が電気工事士なので分かるのですが、細かな部品加工を現場でやるのは、時間がかかるだけでなく、パーツを落として、見失ったりすると、大変なんですね。

トグルスイッチ 4スイッチ

4スイッチタイプやトグルスイッチブラック(黒)も制作(販売予定)

予想以上に反響を頂いております、このトグルスイッチですが、実は、市販していないものもいくつかあります。たとえば、上の画像の4スイッチタイプや、ブラックタイプのものです。これらの商品も、機会があれば販売していきたいと思います。

トグルスイッチ ブラック(黒)
トグルスイッチ ブラック(黒)

今回は、トグルスイッチを紹介しました。

僕は、基本的に、自分の物件が空室になった時に、物件のグレードが上がる様なリフォームをすることを、心がけています。このトグルスイッチもその一貫ですね。物件のグレードが上がれば、満室経営や、家賃上昇、最終的には、物件を売却する際の、価格上昇につながります。

よろしければ、ご参考にしてください。

「持ち家」の方が「賃貸」よりお得なワケ

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「持ち家」「賃貸」はどちらが経済的にお得なのでしょうか?

昨今、多くの著名な経済評論家が賃貸の方が得だと発言しているのを、テレビやYouTubeでみかけます。

確かに、住む場所を縛られない賃貸生活は、新しい時代の、新しいライフスタイルなのかもしれません。

しかし、同じ土地に住み、そこで、ある程度の人間関係を築きながら生活をしていく従来のスタイルも、そんなに悪いものではありません。

もっと言うと、僕の様な、不動産オーナー業をしている人間からすれば、

「持ち家の方が絶対得じゃん。」

と、思ってしまいます。

今回は、その理由について、徹底解説をしたいと思います。持ち家を買うか、賃貸のまま行くのか、迷っている方は必見です。

「持ち家」の方が「賃貸」よりお得なワケ もくじ

  1. 持ち家の「返済額」と賃貸の「家賃」は比べるべきではない
  2. 持ち家の方が、設備のグレードが高く、生活の質が高い
  3. 賃貸派の言い分は少子高齢社会
  4. 世の中は「貸す側」か「借りる側」のどちらか
  5. 世の中には良い借金と悪い借金がある
  6. 「持ち家」か「賃貸」か、まとめ

1.持ち家の「返済額」と賃貸の「家賃」は比べるべきではない

なぜかというと、持ち家は、借金さえ払ってしまえば、家賃がかからないからです。

借金を返済さえすれば、持ち家を他人に貸して、その家賃で、自分は別の物件を借りることもできます。

今の様に、平均寿命が100歳目前という時代では、借金を払い終わってからの時間が、かなり長くなる可能性があります。それだけでも、 持ち家の方が 経済的に得である可能性が、グッと高くなります。

また、よく、毎月の「ローンの返済額」と、毎月の「家賃」を比べるケースがあるのですが、ローンの返済は進めば進むほど、帳簿上では自分の純資産が増えます。つまり、借金返済は、形を変えた、貯金のようなものです。ですから、極端な話、借金が返済し終わった後に、持ち家を売却すれば、まとまったお金が手に入りますよね。

一方、賃貸の家賃はどれだけ払っても、自分の資産になることはありませんし、最終的に売却することもできません。

この様な観点で議論すれば、明らかに持ち家の方が、経済的な優位性があると言えるでしょう。

2.持ち家の方が、設備のグレードが高く、生活の質が高い

また、賃貸の場合は、どうしても、採算を合わせる為に、設備コストを下げなければなりません。ざっくり言えば、賃貸物件はキッチンやトイレ、エアコン、建具に至るまで、出来るだけ安物を選んで設置する必要があるんですね。

それに比べれば、持ち家の場合、水回りを中心にした設備は、賃貸よりも明らかにグレードが高くなる傾向があります。床暖房も多くの家で導入されていますが、賃貸ではまだまだ少数派です。

水回りの設備などと、細かいことを言うようですが、生活の「質」を向上させることは、人生においては、非常に大切なことだと、僕は考えています。人生の満足感は何者にも変えがたい財産ではないでしょうか。僕自身も、学生時代から10年以上賃貸生活を送っていましたが、現在の持ち家生活の方が、遥かに快適であることは、言うまでもありません。

3.賃貸派の言い分は少子高齢社会

では、賃貸の方がお得だと言っている人は、何を根拠にそう考えているのでしょうか。僕が聞く限りでは、次のような理由が一番ですね。

・日本は少子高齢時代に突入しており、今後、ますます空家が増える為、不動産の価値が下がる。

こんな感じですね。

でも、果たして、本当にそうなのでしょうか。

不動産業に長く携わっている僕の考えは次の通りです。

  • 不動産価格が下がるのは主に「地方」の田舎
  • 生活が便利な都市やその周辺は、資本主義経済が続く限り不動産価格は上昇する

確かに人口が減れば、空き家が増えて、不動産の平均価格は下がるでしょう。しかし、あくまで平均価格が下がるのであって、生活が便利な都市部やその周辺部では、不動産の価格は、むしろ上がるでしょう。

なぜ上がるのかと言うと、資本主義経済の仕組み自体が、物価の上昇を前提としている経済システムだからです。日本ではデフレが続いていますが、世界的に見れば、日本のデフレは例外中の例外であり、他の先進国は軒並み、経済が成長し、物価も上昇しているのです。ですから、日本もいつ、「普通」に戻るかという感じですね。もし、普通に戻れば、貯金をしているよりも、金(ゴールド)や不動産などの、実物資産を持っている方が、資産が目減りしません。

また、戦後からの日経平均株価の推移を見れば明らかですが、1949年に東証が再開された当時の日系平均株価は、たった、176円でした。それが今では2万円台が当たり前の時代です。日系平均は、戦後、実に100倍以上になっているワケです。つまり、基本的に、資本主義経済社会は、物価の上昇が前提であり、普通にしていれば、物価はどんどん上がるんですね。

要は、生活に便利な場所であれば、今後も、持ち家の価値は下がらない、むしろ、価格は上げるということですね。

もっと言えば、日本は少子高齢化ですが、地球全体で見れば、人口はまだ増えています。海外からの労働者も増えていますので、今後、日本全体が空き物件だらけになるかどうかは、まだ、分かりません。

因みに、日本人はここ数年、少子高齢による人口減で、毎年約30~40万人程減っていますが、一方で、外国人労働者が増えており、昨年は1年で外国人労働者が約18万人増えました。外国人労働者は、今後ますます増える傾向となっています。

4.世の中は「貸す側」か「借りる側」のどちらか

僕には、億万長者の知り合いがいまして、脱サラ直後の2〜3年の間、徹底的にお金のレクチャーを受けていた時期があります。

その時に、その方が、いつも、おっしゃっていた言葉があります。

「世の中は、貸す側の人間か、借りる側の人間しかいないからね。」

当時は、その意味が、あまりよく分からなかったのですが、自分が不動産オーナーになると、その言葉の意味が、痛いほどよく分かるようになりました。

おそらく、あなたの周りにも、少数の貸す側の人間と、大多数の借りる側の人間がいるはずです。そして、ほぼ間違いなく、貸す側の人間の方が豊かで、借りる側は、ほとんどが庶民のはずです。

借りる側の人間は、基本的に、持っていないから、借りるしかないんですね。お金も建物も、です。

5.世の中には良い借金と悪い借金がある

そして、その億万長者の方は、こうもいっていました。

世の中には良い借金と、悪い借金があるんだよ。良い借金は、他人が返済してくれる借金で、悪い借金は、自分で働いて返さないといけない借金なんだよ。

この言葉も、実に奥の深い言葉ですが、要するに、良い借金とは、例えばアパートのオーナーの様に、物件を買っても、その返済をする時に、自分で働いて返すわけではなく、入居している人の家賃によって返すわけです。企業のオーナー社長も、建物や設備を借金をして購入しますが、それを頑張って返済するのは実際に働いている社員さんですから、ある意味、良い借金なのです。

一方で、サラリーマンが持ち家を買う為にフラット35で返済していく、これは典型的な悪い借金ですね。自分が働いて返すワケですから。もっと悪いのは、消費者金融の様な借金です。金利も高く、働いても、ギリギリ返せるかどうか、という感じですね。まさに最悪の借金と言えるでしょう。

しかし、住宅ローンの場合は、悪い借金ではありますが、いずれ、自分の資産になるわけですから、賃貸よりはマシだということです。

ということは、一番、経済的に賢いのは、賃貸併用型の住宅の様に、自分の家のローンを、併設して作ったアパートからの家賃収入(キャッシュフロー)で払う形ですね。これがベストと言えるでしょう。

6.「持ち家」か「賃貸」か、まとめ

さて、それでは、ここまでの流れを振り返りましょう。

  1. 持ち家の場合、毎月払っている住宅ローンは、帳簿上の純資産を増やすため、貯金の様なものである
  2. 賃貸で払っている家賃は、どれだけ払っても自分の資産にはならない
  3. 持ち家は、その家を貸すこともできるし、売ることもできる
  4. 賃貸派の言い分は少子高齢社会だが、資本主義経済である限り、便利な場所の不動産価格は上がり続ける
  5. 世の中には「貸す側」の人間と「借りる側」の人間しかいない
  6. 借金には「良い借金」と「悪い借金」がある
  7. 良い借金は他人が返済してくれる借金
  8. 悪い借金は自分が働いて返済しなければならない借金
  9. 良い借金で住宅ローンを払うためには、賃貸併用型住宅などがベスト

以上、今回は、持ち家か賃貸かという話から、世の中の人間を二分する、貸す側の人間か、借りる側の人間かという話まで踏み込みました。

あなたはどの立ち位置をめざしますか?

少なくとも今の資本主義社会が続く限りは、この2極化は進む一方でしょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。

不動産賃貸業の経費一覧!

Money

今回は、不動産賃貸業の主な経費を一覧で紹介します!

不動産賃貸業の経費「一覧」

  1. 修繕費用
  2. 固定資産税
  3. 不動産取得税
  4. 不動産取得時の仲介手数料や司法書士費用
  5. 建物の減価償却
  6. 自動車の減価償却(物件管理に使う場合)
  7. 車のガソリン代や車検代(物件管理に使う場合)
  8. 借金の返済のうち「金利」部分は経費
  9. 不動産セミナーの参加費等
  10. 不動産の管理費用(管理会社に払う分)
  11. 会議費・食事代(不動産屋さんと打ち合わせの場合など)
  12. 旅費交通費(遠隔の物件を視察する時など)
  13. 青色専従者給与(個人事業主の場合:妻など)
  14. 税理士費用
  15. 火災保険
  16. 地震保険と生命保険は「控除分のみ」
  17. 役員報酬(法人化している場合の自分の報酬)
  18. 水道光熱費・電話代・インターネット代
  19. 事務所(持家)は仕事使用部分の床面積を按分して減価償却できる
  20. 事務所(賃貸)は仕事使用部分の床面積を按分して賃料を経費にできる
  21. 建替えに伴う解体費用は全額経費にできる
  22. 大規模修繕・外壁塗装(一括経費または減価償却で)

以上が、不動産賃貸業の主な経費となります。

※必要に応じて、随時、加筆修正していきます。

※経費の詳細に関しては、必ず、有資格者(税理士など)にご相談下さい。

不動産投資のリスクについて

Gaultier's Bra

今回は、不動産投資のリスクについて徹底解説をしたいと思います。

これから不動産投資を始めようと思っている方、既に不動産投資を始めている方、そして、今は順調だけど将来が不安な方、必見です。

不動産投資のリスク「もくじ」

  1. 地方ワンルーム投資は危ない
  2. 高値圏で買うとスタートから負け
  3. 長期融資で高金利の落とし穴
  4. 地方の築古物件を買うと苦労する
  5. まとめ

1.地方ワンルーム投資は危ない

地方ワンルーム投資は、危険です。

これが結論ですね。特に、長期保有を考えている人は、絶対にやめた方がいいですね。これが15年以上不動産業界を見てきた、僕の結論ですね。

なぜかと言うと、景気の波に、もっとも左右されるのが、ワンルーム投資だからです。

実は僕、愛知県の豊田市で、不動産の営業マンをしていたことがあります。

ちょうど、リーマンショックの時期です。

あの世界のTOYOTAがある街ですから、潤沢な税金が落ちるため、とても経済的に豊かなんです。それが豊田市です。

しかし、リーマンショックの後は、悲惨でした。

たとえば、新築30世帯のワンルームなのに、3ヵ月経っても、2件しか入居していないとか、そういった物件が、ザラでした。

つまり、大きな企業のある地域は、会社の景気や意向次第で、一気に、ワンルームを利用する人口が増えたり、減ったりするのです。これは、学生マンションでも同じことが言えますね。少子化や、大学の経営失敗によって、学生が全くいなくなれば、ワンルームマンション需要は一気に下がります。

唯一、ワンルーム投資で良いやり方は、新築RCでしょうね。

新築RCを10年間ほど満室経営して、約10年後に、ちょうど、エアコンや給湯器の設備の交換が必要になる直前くらいのタイミングで売りぬけるのです。

RCの耐用年数は47年ですから、10年経っても、まだ37年残っています。

ですから、次に買う人も、長期融資を受けることができますから、築10年くらいのRCマンションは、景気が良い時期であれば、ほとんど、新築と同レベルの価格で売れることさえあります。実際にいた不動産オーナーの話ですが、新築ワンルームを建て、10年で売り抜けるという方法を繰り返し、かなりの資産を築いましたね。ただ、やはり、経営センスと、元々、かなりの資産を持っておられる方でした。


2.高値圏で買うとスタートから負け

不動産市場は、定期的に景気の波が訪れます。

ここ最近で、一番価格が下がっていたのが、リーマンショック後の2008年から2011年くらいの間ですね。

そして、2016年~2018年は明らかに高値圏だった為、この間は、あまり積極的に投資すべき時期ではありませんでした。

しかし、不動産が高値圏になる時期というのは、景気の良い時期であり、金融機関の融資が緩くなる時期でもあります。

従って、高値圏でも、銀行がお金を貸してくれる為、素人は、買っちゃうんですよね。


3.長期融資で高金利の落とし穴

特に、2018年に問題になった、スルガ銀行の貸し方は、僕からみると、本当に、とんでもない事業計画でしたね。超高値圏になってしまっている物件を、4%台の超高金利、30年以上の超長期で融資すると言うのです。あんな、事業計画がうまくいくわけがありません。少なくとも僕はそう思います。

未来の予想を立てる祭、10年先くらいまでのことなら、ぼんやりと見えるかもしれませんが、30年先となると、世の中が全く変わってしまっている可能性があります。にも関わらず、4%で30年借りる人の神経が、僕には分かりません。

と言うのも、実は、高給取りの僕の友人が、スルガ銀行から提案されていた事業計画書を見せてもらったことがあったんですね。それで知っていたのですが、まさに、スルガ銀行の事業計画書は、地獄へ行くための計画書だと僕は感じました。

話を戻しますが、不動産投資は、安く買えば安く買うほど、事業が安定します。安く買っていれば、家賃を下げることもできますし、いざとなれば、売っても利益がでます。

だから、景気の波をじっくりと見て、安い時期に買う必要があるんですね。

一方で、誤って超高値圏で物件を買ってしまうと、それは、スタートの時点で負けが決定する、ということでもあるのです。なぜかと言うと、高値で買った物件は、売りたくても、もう、売れないんですね。

実際に、2019年に入ってから、物件価格はかなり下がっています。ですから2016~2018年あたりの高値圏で物件を買ってしまった素人投資家は、今、売りたくても同じ値段では絶対に売れません。多額の借金を抱えているでしょうから、値段を下げるわけにもいきません。金融機関の引き締めも始まっていますので、もし買いたいと手をあげてくれる人がいたとしても、なかなか金融機関がお金を貸してくれないんですね。そうこうしている内に、次のリーマンショックの様な出来事が来ますので、そうなったら、THE END.というわけです。


4.地方の築古物件を買うと苦労する

さて、次は、僕の実体験でもあるのですが、地方(遠方)の築古物件を買うと苦労するという話です。

僕が買ったのは、数日前の記事でも紹介した、レトロ感漂う築50年のビルです。こちらの記事です。
ギャラリースペースを作成中

このビルは安く買うことができた為、現在、利回りは20%で回っています。しかも、まだ空いているスペースがあるので、そこを貸せば、さらに利回りが上がります。

なぜ、こんなに安く買えたかと言うと、僕が買った時は入居者ゼロだったんですね。

もう1つ、安く変えた理由として、築50年ですから、当然、売主さんは、解体をするという選択肢も考えていたワケです。その為、解体費用を差引いた価格で、買うことができたというわけです。

今は、ほぼ、満室に近い状態ですので、売ったら、買った時の2倍くらいの値段で売れると思います。

と、良いこと尽くめな感じがする、このレトロビルですが、実は、買った当初は、雨漏りがひどい上に、どこから雨漏りをしているか分からず、相当苦労しました。

この物件は、幸いなことに僕の家の近くにあった為、何かあれば、自分で駆けつけて、修理することができます。だからこそ、なんとかなったワケです。

しかし、もし、この物件を地方で買っていたら、業者さんに支払う費用だけで、あっという間に、失敗物件になっていたと思います。なぜなら、僕が雨漏りの修理に出動した回数は、おそらく、30回以上だからです。

この物件は、自宅からも近く、商業地域にある為、将来はマンションを建てることもできます。底地も100坪を超えていますので、購入に踏み切りましたが、やはり、遠隔地だったら、絶対に買わない方がいいですね。

みなさんも、利回りに惑わされると、メンテナンスが超大変な、築古物件をつかまされてしまう可能性がありますので、是非、お気をつけください。

自分でDIYをする自信のある方も、古い物件を買う場合は、自宅からすぐに行ける範囲内で購入されることをオススメします。


5. まとめ

さて、ここまでお読みいただきありがとうございました。

最後に復習しましょう。

  1. 地方のワンルー投資は、基本、しない方が無難
  2. もし、やるなら、新築RCを建てて10年で売り抜けるのがオススメ
  3. 景気の波をしっかり見て高値圏の物件は買わない
  4. 超高金利、超長期融資など、先の見えない融資には乗らないこと
  5. 築古物件を買う場合は、DIY覚悟で自宅近くの物件だけにする

いかかがでしたでしょうか?

最後に、とは言っても、すでに、地方のワンルームを買ってしまったという方にアドバイスをしたいと思います。

これから間違いなく不景気の波が来ます。そんな時こそ、物件に手をかけて、物件を磨く努力をしましょう。お金をかけなくても、掃除をしたり、直せるところをDIYをしたり、手の届くところはペンキを塗ったりもできます。空いている部屋に住み込んででも、物件を磨く努力をすべきです。僕だったら、チラシを作って、最寄り駅で配るかもしれません。

そうやって努力すれば、結果はついてくるものです。

ただ、それだけのことをやる覚悟は必要だと思います。

不動産「又貸し」のススメ

Traiteur

今日は不動産の又貸しについて、お話したいと思います。

不動産のオーナー側からすると、入居者が勝手に又貸しをすることで、トラブルになったり、家賃を払う人間が曖昧になるなど、リスクがあります。

しかし、僕が不動産の運営をしてきて、あるケースにおいては、又貸しを許可することが有効な場合があることに気づきました。

本日は、不動産の又貸しを上手に行う方法について、紹介したいと思います。

不動産又貸しのススメ「もくじ」

  1. 又貸しをするのはテナントだけ
  2. テナントの一角を又貸しする
  3. テナントの改装は入居者さんにしてもらう
  4. まとめと注意事項

1.又貸しをするのはテナントだけ

さて、又貸しと言っても、現在、僕が又貸しを許可しているのは、テナント物件に限ります。

住居系の物件の又貸しは絶対禁止にしています。

では、なぜ、テナントだけは、又貸しを許可しているかを説明します。

2.テナントの一角を又貸しする

僕が貸しているテナントは、比較的広いところが多く、入居者さんが、その広いスペースの一角を自分で工事して、綺麗に整え、又貸しするというケースに限って許可しているのです。

なぜ、又貸しを許可しているのかと言うと、ここが重要なのですが、

又貸しを許可することで、テナントの借主さんの経営が安定するんですね。

テナントを借りて下さるのは、ほとんどが、個人事業主の方々です。

しかし、個人事業主はサラリーマンとは違って、お金を稼ぐのが非常に大変なのです。僕自身が個人事業主なので分かるのですが、ゼロから、自分の力だけでお金を稼ぐというのは、想像以上に大変なことです。

したがって、テナントさんは、いつも、金銭的な危機感を持っている人が多いというのが、僕の肌感覚です。

そんな状態の個人事業主さんが、自分が借りているテナントの一角を、他人に又貸しすることで、不動産収入を得ることができたならば、それは、経営の安定感が、一気に増します。

不動産のオーナーの僕としては、入居者がコロコロ変わるよりも、同じ人に、末永く借りてもらう方が、圧倒的に良いのです。

なぜかと言うと、不動産のオーナーは、入居者が出て行く度に、家賃設定を考えたり、内装を考えたり、設備を考えたりと、空室の度に忙しくなるのです。しかし、同じ人に入居してもらっている限りは、それらの諸問題を一切考える必要がないのです。

3.テナントの改装は入居者さんにしてもらう

さて、僕がやっているテナントの多くは、自分では改装せず、入居者の方々に改装をしてもらっています。

通常は、オーナー側がある程度、テナントの内装や設備を整えてから貸すのですが、僕の貸しているテナントは、ほとんど、内装工事や設備工事を入居者さんにやってもらっています。

このやり方のメリットは、オーナーが自分で工事をしない為、初期費用を抑えられることと、入居者の方が、自分の好きなようにテナントをアレンジできる点です。

一方、デメリットは、内装工事や設備が整っていないので、賃料を安く設定しないと、入居者が集まらないということです。

実際、僕が貸しているテナントは、かなり、安い賃料設定になっています。

なぜ、僕が前者の方法で、テナントを貸しているかというと、初期費用を抑えられることも非常に大きいのですが、最大の理由は、入居者の方が自分で改装した店舗は長く使って下さるからです。

初めから中身が完成しているテナントは、ある意味、退去する際も後ろ髪を引かれるようなことはありませんが、一方、自分が苦労して創り上げた店舗であれば、愛着も沸くでしょうし長く使ってくださるのです。

僕は自分の物件たちを愛していますし、入居者の方々にも同じ目線で物件を見ていただくことで、より、物件が活きると考えています。

4.まとめと注意事項

ではここまでの流れをまとめたいと思います。

  1. 又貸しOKはテントだけ
  2. 又貸しを許可すると入居者さんの経営が安定する
  3. 経営が安定すれば長く入居してもらえる
  4. 家賃を下げて改装せずに貸す
  5. 入居者さんに改装してもらう
  6. 改装を通して入居者さんにも物件に愛着を持ってもらう
  7. 愛着を持ってもらうことで長く入居してもらう

又貸しをうまく利用して、入居者さんの経営を安定させるには、初めから、店舗を自分で作るという感覚を持ってもらうことが大切です。

なぜかと言うと、初めから改装を入居者さんが自分で行っていれば、店舗を自分で改装するのは当たり前という発想が頭の中に定着し、又貸しに必要な改装工事も自分達で行おうとするからです。逆に、自分で改装工事をしていない人は、そもそも、スペースの一角を自分で改装して、人に貸そうという発想にならないんですね。

それから、入居者さんに改装工事をしてもらう場合、注意しなければならないのは、必ず、図面をもらった上で、オーナーの自分が納得する内容であることを、確認してから、許可を出すという点です。

この点をおろそかにし、放っておくと、とんでもない構築物が自分の物件内に作られてしまう可能性があります。

また、入居者さんが又貸しをする際にも、必ず、自分の許可を得てから又貸しをしてもらうよう、徹底することが重要です。どんな人に又貸しをするかは、必ず確認しておきましょう。

本日は以上になります。

テナント運営をされる方は、よろしければ参考にしてください。

ギャラリースペースを作成中

今日は、僕の本業でもある不動産の話題について書きたいと思います。

実は、少し前に購入したレトロなビルの中に、ギャラリースペースを作成しています。絵を飾ったり、個展を開いたり、講演会をしたり。いわゆるレンタルスペースですね。2020年にオープン予定です。

このビル、ほとんどのスペースは既に人に貸しているのですが、一番広いスペースだけ、唯一、残っていたんですね。150㎡を超える空間です。

さすがに、150㎡を超える空間だと、空調が効かないとか、改装するのにお金がかかるとか、色々な問題があり、なかなか借り手が決まらなかったのです。

そこで、オーナーである僕自身が、手を入れることにしました。

僕は元々、アートや芸術に興味があるんですね。母が絵を描いていた影響もあるかもしれませんが、とにかく、このギャラリーを作るという作業は、本当にワクワクします。

今の時代、1人1人が個性を発揮して、自分らしく生きる時代ですから、こういった発表の場を作ることで、少しは、社会貢献できるかもしれません。

不動産投資の観点からすれば、このような当てのない投資(改装)は、すべきではないのですが、自分がワクワクすることであれば、良しとしています。

なぜかと言うと、ワクワクする気持ちというのは、もう、魂の叫びだと、僕は思っています。人生、何が目的かと言えば、幸せになることであり、幸せになる為には、ワクワクすることをやるのが「答え」だと僕は思っています。

ということで、今日は、プライベートな?話題でした。

不動産投資の現状分析2019夏

昨年に比べて、収益物件の価格はだいぶ下がってきましたね。

一方で、金融機関の引き締めも強くなってきているので、収益物件の買いにくさという点ではそんなに変わらないという印象を受けています。
今、日本では消費税増税を10月に控えており、これがリーマンショック級の不景気を引き起こす、引き金となるかもしれません。
これ以外にも、EUではブレグジットの話がまとまらず、これも、リーマンショック級の衝撃を生む可能性があります。
さらに、米中貿易戦争がいよいよ激しくなっており、情勢としては、中国共産党が、かなり追い詰められいている状況と言えるでしょう。このまま、アメリカの圧力に屈して、共産党政権が崩壊するようなことになれば、これまた、リーマンショック級、いや、それ以上の経済的打撃が世界中を襲うことでしょう。
イランの問題もかなり重大です。
上記の様に、世界は今、リーマンショック級の問題を、明らかになっているものだけで、4つ抱えており、確率から言って、どれかは、爆発することでしょう。
当然、これ以外にも、どんな危険因子が急に爆発するかは分からないわけで、問題が起これば、急激な景気の落ち込みに伴って、日本でも賃貸需要が激減することになります。リーマンショックの時がそうでした。あの時の空室率の高さは本当に悲惨でしたね。特にワンルームは目も当てられない状態でした。
こうなった時、ここ数年で例えば、スル◯銀行等でお金を借り、高金利、超長期融資、超高値物件をつかまされた、サラリーマン大家さん達はあっという間に死滅していくことでしょう。
規模を増やしすぎたギガ大家さんたちも、物件を維持しきれずに、叩き売りを始める可能性が高くなります。
ですから、実はまだ今は、不動産投資のタイミングとしては、絶好の買い場とは言えませんね。だいぶ値段は下がってきましたが、まだまだです。
これから何らかの危険因子が爆発し、リーマンショック級の不景気が再来した時が、絶好の買い場であり、大家業を営む人間にとっては、大ピンチでもあるのです。そこに向けていかに準備をするかが、勝負を決めることになるでしょう。