「持ち家」の方が「賃貸」よりお得なワケ

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「持ち家」「賃貸」はどちらが経済的にお得なのでしょうか?

昨今、多くの著名な経済評論家が賃貸の方が得だと発言しているのを、テレビやYouTubeでみかけます。

確かに、住む場所を縛られない賃貸生活は、新しい時代の、新しいライフスタイルなのかもしれません。

しかし、同じ土地に住み、そこで、ある程度の人間関係を築きながら生活をしていく従来のスタイルも、そんなに悪いものではありません。

もっと言うと、僕の様な、不動産オーナー業をしている人間からすれば、

「持ち家の方が絶対得じゃん。」

と、思ってしまいます。

今回は、その理由について、徹底解説をしたいと思います。持ち家を買うか、賃貸のまま行くのか、迷っている方は必見です。

「持ち家」の方が「賃貸」よりお得なワケ もくじ

  1. 持ち家の「返済額」と賃貸の「家賃」は比べるべきではない
  2. 持ち家の方が、設備のグレードが高く、生活の質が高い
  3. 賃貸派の言い分は少子高齢社会
  4. 世の中は「貸す側」か「借りる側」のどちらか
  5. 世の中には良い借金と悪い借金がある
  6. 「持ち家」か「賃貸」か、まとめ

1.持ち家の「返済額」と賃貸の「家賃」は比べるべきではない

なぜかというと、持ち家は、借金さえ払ってしまえば、家賃がかからないからです。

借金を返済さえすれば、持ち家を他人に貸して、その家賃で、自分は別の物件を借りることもできます。

今の様に、平均寿命が100歳目前という時代では、借金を払い終わってからの時間が、かなり長くなる可能性があります。それだけでも、 持ち家の方が 経済的に得である可能性が、グッと高くなります。

また、よく、毎月の「ローンの返済額」と、毎月の「家賃」を比べるケースがあるのですが、ローンの返済は進めば進むほど、帳簿上では自分の純資産が増えます。つまり、借金返済は、形を変えた、貯金のようなものです。ですから、極端な話、借金が返済し終わった後に、持ち家を売却すれば、まとまったお金が手に入りますよね。

一方、賃貸の家賃はどれだけ払っても、自分の資産になることはありませんし、最終的に売却することもできません。

この様な観点で議論すれば、明らかに持ち家の方が、経済的な優位性があると言えるでしょう。

2.持ち家の方が、設備のグレードが高く、生活の質が高い

また、賃貸の場合は、どうしても、採算を合わせる為に、設備コストを下げなければなりません。ざっくり言えば、賃貸物件はキッチンやトイレ、エアコン、建具に至るまで、出来るだけ安物を選んで設置する必要があるんですね。

それに比べれば、持ち家の場合、水回りを中心にした設備は、賃貸よりも明らかにグレードが高くなる傾向があります。床暖房も多くの家で導入されていますが、賃貸ではまだまだ少数派です。

水回りの設備などと、細かいことを言うようですが、生活の「質」を向上させることは、人生においては、非常に大切なことだと、僕は考えています。人生の満足感は何者にも変えがたい財産ではないでしょうか。僕自身も、学生時代から10年以上賃貸生活を送っていましたが、現在の持ち家生活の方が、遥かに快適であることは、言うまでもありません。

3.賃貸派の言い分は少子高齢社会

では、賃貸の方がお得だと言っている人は、何を根拠にそう考えているのでしょうか。僕が聞く限りでは、次のような理由が一番ですね。

・日本は少子高齢時代に突入しており、今後、ますます空家が増える為、不動産の価値が下がる。

こんな感じですね。

でも、果たして、本当にそうなのでしょうか。

不動産業に長く携わっている僕の考えは次の通りです。

  • 不動産価格が下がるのは主に「地方」の田舎
  • 生活が便利な都市やその周辺は、資本主義経済が続く限り不動産価格は上昇する

確かに人口が減れば、空き家が増えて、不動産の平均価格は下がるでしょう。しかし、あくまで平均価格が下がるのであって、生活が便利な都市部やその周辺部では、不動産の価格は、むしろ上がるでしょう。

なぜ上がるのかと言うと、資本主義経済の仕組み自体が、物価の上昇を前提としている経済システムだからです。日本ではデフレが続いていますが、世界的に見れば、日本のデフレは例外中の例外であり、他の先進国は軒並み、経済が成長し、物価も上昇しているのです。ですから、日本もいつ、「普通」に戻るかという感じですね。もし、普通に戻れば、貯金をしているよりも、金(ゴールド)や不動産などの、実物資産を持っている方が、資産が目減りしません。

また、戦後からの日経平均株価の推移を見れば明らかですが、1949年に東証が再開された当時の日系平均株価は、たった、176円でした。それが今では2万円台が当たり前の時代です。日系平均は、戦後、実に100倍以上になっているワケです。つまり、基本的に、資本主義経済社会は、物価の上昇が前提であり、普通にしていれば、物価はどんどん上がるんですね。

要は、生活に便利な場所であれば、今後も、持ち家の価値は下がらない、むしろ、価格は上げるということですね。

もっと言えば、日本は少子高齢化ですが、地球全体で見れば、人口はまだ増えています。海外からの労働者も増えていますので、今後、日本全体が空き物件だらけになるかどうかは、まだ、分かりません。

因みに、日本人はここ数年、少子高齢による人口減で、毎年約30~40万人程減っていますが、一方で、外国人労働者が増えており、昨年は1年で外国人労働者が約18万人増えました。外国人労働者は、今後ますます増える傾向となっています。

4.世の中は「貸す側」か「借りる側」のどちらか

僕には、億万長者の知り合いがいまして、脱サラ直後の2〜3年の間、徹底的にお金のレクチャーを受けていた時期があります。

その時に、その方が、いつも、おっしゃっていた言葉があります。

「世の中は、貸す側の人間か、借りる側の人間しかいないからね。」

当時は、その意味が、あまりよく分からなかったのですが、自分が不動産オーナーになると、その言葉の意味が、痛いほどよく分かるようになりました。

おそらく、あなたの周りにも、少数の貸す側の人間と、大多数の借りる側の人間がいるはずです。そして、ほぼ間違いなく、貸す側の人間の方が豊かで、借りる側は、ほとんどが庶民のはずです。

借りる側の人間は、基本的に、持っていないから、借りるしかないんですね。お金も建物も、です。

5.世の中には良い借金と悪い借金がある

そして、その億万長者の方は、こうもいっていました。

世の中には良い借金と、悪い借金があるんだよ。良い借金は、他人が返済してくれる借金で、悪い借金は、自分で働いて返さないといけない借金なんだよ。

この言葉も、実に奥の深い言葉ですが、要するに、良い借金とは、例えばアパートのオーナーの様に、物件を買っても、その返済をする時に、自分で働いて返すわけではなく、入居している人の家賃によって返すわけです。企業のオーナー社長も、建物や設備を借金をして購入しますが、それを頑張って返済するのは実際に働いている社員さんですから、ある意味、良い借金なのです。

一方で、サラリーマンが持ち家を買う為にフラット35で返済していく、これは典型的な悪い借金ですね。自分が働いて返すワケですから。もっと悪いのは、消費者金融の様な借金です。金利も高く、働いても、ギリギリ返せるかどうか、という感じですね。まさに最悪の借金と言えるでしょう。

しかし、住宅ローンの場合は、悪い借金ではありますが、いずれ、自分の資産になるわけですから、賃貸よりはマシだということです。

ということは、一番、経済的に賢いのは、賃貸併用型の住宅の様に、自分の家のローンを、併設して作ったアパートからの家賃収入(キャッシュフロー)で払う形ですね。これがベストと言えるでしょう。

6.「持ち家」か「賃貸」か、まとめ

さて、それでは、ここまでの流れを振り返りましょう。

  1. 持ち家の場合、毎月払っている住宅ローンは、帳簿上の純資産を増やすため、貯金の様なものである
  2. 賃貸で払っている家賃は、どれだけ払っても自分の資産にはならない
  3. 持ち家は、その家を貸すこともできるし、売ることもできる
  4. 賃貸派の言い分は少子高齢社会だが、資本主義経済である限り、便利な場所の不動産価格は上がり続ける
  5. 世の中には「貸す側」の人間と「借りる側」の人間しかいない
  6. 借金には「良い借金」と「悪い借金」がある
  7. 良い借金は他人が返済してくれる借金
  8. 悪い借金は自分が働いて返済しなければならない借金
  9. 良い借金で住宅ローンを払うためには、賃貸併用型住宅などがベスト

以上、今回は、持ち家か賃貸かという話から、世の中の人間を二分する、貸す側の人間か、借りる側の人間かという話まで踏み込みました。

あなたはどの立ち位置をめざしますか?

少なくとも今の資本主義社会が続く限りは、この2極化は進む一方でしょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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