不動産投資のリスクについて

Gaultier's Bra

今回は、不動産投資のリスクについて徹底解説をしたいと思います。

これから不動産投資を始めようと思っている方、既に不動産投資を始めている方、そして、今は順調だけど将来が不安な方、必見です。

不動産投資のリスク「もくじ」

  1. 地方ワンルーム投資は危ない
  2. 高値圏で買うとスタートから負け
  3. 長期融資で高金利の落とし穴
  4. 地方の築古物件を買うと苦労する
  5. まとめ

1.地方ワンルーム投資は危ない

地方ワンルーム投資は、危険です。

これが結論ですね。特に、長期保有を考えている人は、絶対にやめた方がいいですね。これが15年以上不動産業界を見てきた、僕の結論ですね。

なぜかと言うと、景気の波に、もっとも左右されるのが、ワンルーム投資だからです。

実は僕、愛知県の豊田市で、不動産の営業マンをしていたことがあります。

ちょうど、リーマンショックの時期です。

あの世界のTOYOTAがある街ですから、潤沢な税金が落ちるため、とても経済的に豊かなんです。それが豊田市です。

しかし、リーマンショックの後は、悲惨でした。

たとえば、新築30世帯のワンルームなのに、3ヵ月経っても、2件しか入居していないとか、そういった物件が、ザラでした。

つまり、大きな企業のある地域は、会社の景気や意向次第で、一気に、ワンルームを利用する人口が増えたり、減ったりするのです。これは、学生マンションでも同じことが言えますね。少子化や、大学の経営失敗によって、学生が全くいなくなれば、ワンルームマンション需要は一気に下がります。

唯一、ワンルーム投資で良いやり方は、新築RCでしょうね。

新築RCを10年間ほど満室経営して、約10年後に、ちょうど、エアコンや給湯器の設備の交換が必要になる直前くらいのタイミングで売りぬけるのです。

RCの耐用年数は47年ですから、10年経っても、まだ37年残っています。

ですから、次に買う人も、長期融資を受けることができますから、築10年くらいのRCマンションは、景気が良い時期であれば、ほとんど、新築と同レベルの価格で売れることさえあります。実際にいた不動産オーナーの話ですが、新築ワンルームを建て、10年で売り抜けるという方法を繰り返し、かなりの資産を築いましたね。ただ、やはり、経営センスと、元々、かなりの資産を持っておられる方でした。


2.高値圏で買うとスタートから負け

不動産市場は、定期的に景気の波が訪れます。

ここ最近で、一番価格が下がっていたのが、リーマンショック後の2008年から2011年くらいの間ですね。

そして、2016年~2018年は明らかに高値圏だった為、この間は、あまり積極的に投資すべき時期ではありませんでした。

しかし、不動産が高値圏になる時期というのは、景気の良い時期であり、金融機関の融資が緩くなる時期でもあります。

従って、高値圏でも、銀行がお金を貸してくれる為、素人は、買っちゃうんですよね。


3.長期融資で高金利の落とし穴

特に、2018年に問題になった、スルガ銀行の貸し方は、僕からみると、本当に、とんでもない事業計画でしたね。超高値圏になってしまっている物件を、4%台の超高金利、30年以上の超長期で融資すると言うのです。あんな、事業計画がうまくいくわけがありません。少なくとも僕はそう思います。

未来の予想を立てる祭、10年先くらいまでのことなら、ぼんやりと見えるかもしれませんが、30年先となると、世の中が全く変わってしまっている可能性があります。にも関わらず、4%で30年借りる人の神経が、僕には分かりません。

と言うのも、実は、高給取りの僕の友人が、スルガ銀行から提案されていた事業計画書を見せてもらったことがあったんですね。それで知っていたのですが、まさに、スルガ銀行の事業計画書は、地獄へ行くための計画書だと僕は感じました。

話を戻しますが、不動産投資は、安く買えば安く買うほど、事業が安定します。安く買っていれば、家賃を下げることもできますし、いざとなれば、売っても利益がでます。

だから、景気の波をじっくりと見て、安い時期に買う必要があるんですね。

一方で、誤って超高値圏で物件を買ってしまうと、それは、スタートの時点で負けが決定する、ということでもあるのです。なぜかと言うと、高値で買った物件は、売りたくても、もう、売れないんですね。

実際に、2019年に入ってから、物件価格はかなり下がっています。ですから2016~2018年あたりの高値圏で物件を買ってしまった素人投資家は、今、売りたくても同じ値段では絶対に売れません。多額の借金を抱えているでしょうから、値段を下げるわけにもいきません。金融機関の引き締めも始まっていますので、もし買いたいと手をあげてくれる人がいたとしても、なかなか金融機関がお金を貸してくれないんですね。そうこうしている内に、次のリーマンショックの様な出来事が来ますので、そうなったら、THE END.というわけです。


4.地方の築古物件を買うと苦労する

さて、次は、僕の実体験でもあるのですが、地方(遠方)の築古物件を買うと苦労するという話です。

僕が買ったのは、数日前の記事でも紹介した、レトロ感漂う築50年のビルです。こちらの記事です。
ギャラリースペースを作成中

このビルは安く買うことができた為、現在、利回りは20%で回っています。しかも、まだ空いているスペースがあるので、そこを貸せば、さらに利回りが上がります。

なぜ、こんなに安く買えたかと言うと、僕が買った時は入居者ゼロだったんですね。

もう1つ、安く変えた理由として、築50年ですから、当然、売主さんは、解体をするという選択肢も考えていたワケです。その為、解体費用を差引いた価格で、買うことができたというわけです。

今は、ほぼ、満室に近い状態ですので、売ったら、買った時の2倍くらいの値段で売れると思います。

と、良いこと尽くめな感じがする、このレトロビルですが、実は、買った当初は、雨漏りがひどい上に、どこから雨漏りをしているか分からず、相当苦労しました。

この物件は、幸いなことに僕の家の近くにあった為、何かあれば、自分で駆けつけて、修理することができます。だからこそ、なんとかなったワケです。

しかし、もし、この物件を地方で買っていたら、業者さんに支払う費用だけで、あっという間に、失敗物件になっていたと思います。なぜなら、僕が雨漏りの修理に出動した回数は、おそらく、30回以上だからです。

この物件は、自宅からも近く、商業地域にある為、将来はマンションを建てることもできます。底地も100坪を超えていますので、購入に踏み切りましたが、やはり、遠隔地だったら、絶対に買わない方がいいですね。

みなさんも、利回りに惑わされると、メンテナンスが超大変な、築古物件をつかまされてしまう可能性がありますので、是非、お気をつけください。

自分でDIYをする自信のある方も、古い物件を買う場合は、自宅からすぐに行ける範囲内で購入されることをオススメします。


5. まとめ

さて、ここまでお読みいただきありがとうございました。

最後に復習しましょう。

  1. 地方のワンルー投資は、基本、しない方が無難
  2. もし、やるなら、新築RCを建てて10年で売り抜けるのがオススメ
  3. 景気の波をしっかり見て高値圏の物件は買わない
  4. 超高金利、超長期融資など、先の見えない融資には乗らないこと
  5. 築古物件を買う場合は、DIY覚悟で自宅近くの物件だけにする

いかかがでしたでしょうか?

最後に、とは言っても、すでに、地方のワンルームを買ってしまったという方にアドバイスをしたいと思います。

これから間違いなく不景気の波が来ます。そんな時こそ、物件に手をかけて、物件を磨く努力をしましょう。お金をかけなくても、掃除をしたり、直せるところをDIYをしたり、手の届くところはペンキを塗ったりもできます。空いている部屋に住み込んででも、物件を磨く努力をすべきです。僕だったら、チラシを作って、最寄り駅で配るかもしれません。

そうやって努力すれば、結果はついてくるものです。

ただ、それだけのことをやる覚悟は必要だと思います。