不動産「又貸し」のススメ

Traiteur

今日は不動産の又貸しについて、お話したいと思います。

不動産のオーナー側からすると、入居者が勝手に又貸しをすることで、トラブルになったり、家賃を払う人間が曖昧になるなど、リスクがあります。

しかし、僕が不動産の運営をしてきて、あるケースにおいては、又貸しを許可することが有効な場合があることに気づきました。

本日は、不動産の又貸しを上手に行う方法について、紹介したいと思います。

不動産又貸しのススメ「もくじ」

  1. 又貸しをするのはテナントだけ
  2. テナントの一角を又貸しする
  3. テナントの改装は入居者さんにしてもらう
  4. まとめと注意事項

1.又貸しをするのはテナントだけ

さて、又貸しと言っても、現在、僕が又貸しを許可しているのは、テナント物件に限ります。

住居系の物件の又貸しは絶対禁止にしています。

では、なぜ、テナントだけは、又貸しを許可しているかを説明します。

2.テナントの一角を又貸しする

僕が貸しているテナントは、比較的広いところが多く、入居者さんが、その広いスペースの一角を自分で工事して、綺麗に整え、又貸しするというケースに限って許可しているのです。

なぜ、又貸しを許可しているのかと言うと、ここが重要なのですが、

又貸しを許可することで、テナントの借主さんの経営が安定するんですね。

テナントを借りて下さるのは、ほとんどが、個人事業主の方々です。

しかし、個人事業主はサラリーマンとは違って、お金を稼ぐのが非常に大変なのです。僕自身が個人事業主なので分かるのですが、ゼロから、自分の力だけでお金を稼ぐというのは、想像以上に大変なことです。

したがって、テナントさんは、いつも、金銭的な危機感を持っている人が多いというのが、僕の肌感覚です。

そんな状態の個人事業主さんが、自分が借りているテナントの一角を、他人に又貸しすることで、不動産収入を得ることができたならば、それは、経営の安定感が、一気に増します。

不動産のオーナーの僕としては、入居者がコロコロ変わるよりも、同じ人に、末永く借りてもらう方が、圧倒的に良いのです。

なぜかと言うと、不動産のオーナーは、入居者が出て行く度に、家賃設定を考えたり、内装を考えたり、設備を考えたりと、空室の度に忙しくなるのです。しかし、同じ人に入居してもらっている限りは、それらの諸問題を一切考える必要がないのです。

3.テナントの改装は入居者さんにしてもらう

さて、僕がやっているテナントの多くは、自分では改装せず、入居者の方々に改装をしてもらっています。

通常は、オーナー側がある程度、テナントの内装や設備を整えてから貸すのですが、僕の貸しているテナントは、ほとんど、内装工事や設備工事を入居者さんにやってもらっています。

このやり方のメリットは、オーナーが自分で工事をしない為、初期費用を抑えられることと、入居者の方が、自分の好きなようにテナントをアレンジできる点です。

一方、デメリットは、内装工事や設備が整っていないので、賃料を安く設定しないと、入居者が集まらないということです。

実際、僕が貸しているテナントは、かなり、安い賃料設定になっています。

なぜ、僕が前者の方法で、テナントを貸しているかというと、初期費用を抑えられることも非常に大きいのですが、最大の理由は、入居者の方が自分で改装した店舗は長く使って下さるからです。

初めから中身が完成しているテナントは、ある意味、退去する際も後ろ髪を引かれるようなことはありませんが、一方、自分が苦労して創り上げた店舗であれば、愛着も沸くでしょうし長く使ってくださるのです。

僕は自分の物件たちを愛していますし、入居者の方々にも同じ目線で物件を見ていただくことで、より、物件が活きると考えています。

4.まとめと注意事項

ではここまでの流れをまとめたいと思います。

  1. 又貸しOKはテントだけ
  2. 又貸しを許可すると入居者さんの経営が安定する
  3. 経営が安定すれば長く入居してもらえる
  4. 家賃を下げて改装せずに貸す
  5. 入居者さんに改装してもらう
  6. 改装を通して入居者さんにも物件に愛着を持ってもらう
  7. 愛着を持ってもらうことで長く入居してもらう

又貸しをうまく利用して、入居者さんの経営を安定させるには、初めから、店舗を自分で作るという感覚を持ってもらうことが大切です。

なぜかと言うと、初めから改装を入居者さんが自分で行っていれば、店舗を自分で改装するのは当たり前という発想が頭の中に定着し、又貸しに必要な改装工事も自分達で行おうとするからです。逆に、自分で改装工事をしていない人は、そもそも、スペースの一角を自分で改装して、人に貸そうという発想にならないんですね。

それから、入居者さんに改装工事をしてもらう場合、注意しなければならないのは、必ず、図面をもらった上で、オーナーの自分が納得する内容であることを、確認してから、許可を出すという点です。

この点をおろそかにし、放っておくと、とんでもない構築物が自分の物件内に作られてしまう可能性があります。

また、入居者さんが又貸しをする際にも、必ず、自分の許可を得てから又貸しをしてもらうよう、徹底することが重要です。どんな人に又貸しをするかは、必ず確認しておきましょう。

本日は以上になります。

テナント運営をされる方は、よろしければ参考にしてください。