2020年から不動産投資で破産する人「5つの共通点」

Worried!

2020年は東京オリンピックが終了し、いよいよ、日本の本格的な不況が始まる年と言われています。世界的にも様々な景気低迷リスクが潜んでおり、いつ、リーマンショックの様な出来事が起こるか分からない状態です。

この2020年以降に、不動産投資家も次々に破産するという、悲惨な未来について書きたいと思います。

振り返れば、オイルショック、バブル崩壊、リーマンショックと、定期的に大きな不景気の波が来ていました。

そう、ここ最近だけ見ても、歴史は繰り返しているのです。しかし、その度に、無知な人間が現れては消えていったのです。

さあ、次の内容に当てはまっている「あなた」、ご注意ください。

1.高金利で借りている人

2018年までは、まさに、不動産投資ブームでした。その為、スルガ銀行のように、とんでもない事業計画書を出している金融機関も結構ありましたね。不動産業界に15年以上いる僕から見れば、明らかに無謀な事業計画書が飛び交っていたワケです。

ずばり言ってしまえば、3%以上の金利で借りている人はアブナイと言わざるを得ません。戦略を持って、すぐに売り抜けるスキームであれば3%の金利でも十分理解できますが、長期保有するつもりなのにも関わらず3%以上の金利で買っている人は、その時点で破綻候補者にリスト入りです。

僕も、ここ数年で、不動産を買っていますが、金利は1%台です。別にこれは、すごいことでもなんでもなく、まともな金融機関であれば普通です。

2.地方ワンルームマンション投資をしている人

もし、あなたが初心者で、地方ワンルームに投資をしているとしたら、非常に危険です。あなたは、リーマンショックの時の悲惨な状況をご存知でしょうか?

僕は、リーマンショック直後に、自動車王国の愛知県で不動産の営業マンをしていました。

この当時、ワンルームは悲惨でしたね。名古屋の中心部は、まだ大丈夫でしたが、豊田グループの恩恵で、いつもは潤っている、刈谷市、安城市、岡崎市、豊田市、このあたりを中心に、ワンルームの物件がガラ空き状態になっていました。

つまり、景気の波によって、最も影響を受けるのがワンルーム(または1K)物件なのです。これは、学生マンションも同じで、大学の方針が変われば、一気に市場が変わってしまいます。非常に危険ですね。

3.キャッシュフローに手をつけている人

昨今、多くのサラリーマンが不動産投資家デビューを果たしました。

しかし、いきなり億単位の物件を買った人の中には、潤沢なキャッシュフローに手をつけてしまっている人も多いでしょう。

中には、キャッシュフローを、更に資産運用させようと株やFXに投資したり、新しいビジネスを始める為に投資している人もいるはずです。中には女性にプレゼントを買っている人も・・・。

このように、キャッシュフローに手を出してしまうのは非常に危険ですね。特に、今回の不動産投資ブームでデビューした人は、不動産投資の本当の怖さを、まだ、知らないのかもしれません。

不景気の波が来て、空室がドカっと増えれば、あっという間にキャッシュフローは枯渇してしまいます。

僕が若い頃にお世話になった、不動産会社の社長は、いつも、1990年代に起こったバブルで、多くの友人が自殺したことを語っていました。

いつの時代も、人は同じ過ちを繰り返します。キャッシュフローに手をつけるのは、十分に注意してください。

4.いきなり億単位の大型物件を購入したサラリーマン

億単位の大型物件を買った人の多くが、3階建以上のRCマンションのはずです。そもそも、RC物件→長期融資が可能→長期だからキャッシュフローが出る、ということですので、当然と言えば、当然です。

しかし、物件が大きくなればなるほど、自分の力では潰しが利かなくなります。

たとえば、10世帯くらいの小さなアパートであれば、究極、自分で外壁塗装をすることもできますし、設備の交換や、リフォームも、自分でやろうと思えばできるでしょう。

しかし、億単位の物件となると、もう、一人のマンパワーでは、どうにもこうにも、立ち行かなくなります。どうやっても、人様の力をお借りして、お金を払って、事業を回していかなければなりません。

そんな時、いつもは不動産と全く関係のない仕事をしているサラリーマンの「あなた」が、職人さんと交渉したり、良いリフォーム会社を開拓したり、適切な設備や材料を選んで経費を節約することが、どこまでできるでしょうか?

どの業界でも同じだと思いますが、人は知らないと損をします。それは、不動産業界でも同じです。ですから、やはり初めは小さな物件を買って、勉強しながら進んでいくのが理想的です。

いきなり高額物件を買うと、勉強代も高額になってしまう可能性が高いでしょう。それに耐えられるだけの馬力があなたには必要ですが、いかがですか?

5.買った後に不動産の勉強をしない人

あなたは、高額セミナーや高額コミュニティに参加するだけで、なんとなく安心していませんか?

継続的に、不動産投資の勉強をしていますか?

僕の個人的な考えですが、高額セミナーや、高額コミュニティに参加するよりも、不動産関連の本を100冊読んだ方が、はるかに有益です。

そして、成功している人の多くは、間違いなく、勉強家なんですね。

あなたが、もし、セミナーやコミュニティに参加するだけで安心している人であればアブナイと自覚した方が良いと思います。

物件を買った後こそ、しっかりと勉強をして、あらゆるリスクを事前に回避する為の策を講じるべきでしょう。

いかがでしたか?

この5項目は僕が不動産業界に長く携わってきて、心から思う本音です。

残念ながら世の中には、あなたの失敗を喜ぶ人も多くいます。日本には「暴利をむさぼる」という言葉があるように、本来、お金持ちというのは、人から妬まれるのです。

では、妬まれない「真のお金持ち」になる為に必要なことは何か?

それは、ひたむきに努力する姿勢や、入居して下さるお客様の幸せを考えることのできる「人格」だと僕は考えています。

是非、1つでも当てはまる項目があった方は、初心を忘れずに勉強をし、物件を磨く努力をなさってください。

そうすれば、きっと、大きなピンチが来ても、乗り越えられると思います。

不動産投資の頭金の目安は?

Money

不動産投資を始めると、必ずぶち当たる壁が、「頭金」の問題です。

不動産を買う時、頭金をある程度払って、借入れを減らして買うべきなのか?

それとも、全額借入れで買うべきなのか?

今回の記事では、資産規模を増やすために必要な頭金戦略についてご紹介していきたいと思います。

因みに、この記事を書いている僕自身も、不動産投資を行っており、現在の資産規模は3億ほどです。テナントビル、アパート、借家、駐車場など複数の不動産を購入し賃貸しています。

不動産投資規模を拡大したいなら頭金は「0」を目指すべき

さて、もし、あなたが、不動産の投資の規模を、どんどん拡大していきたいのであれば、頭金はゼロを目指すべきでしょう。僕自身も、常に頭金0を目指して不動産投資を行っています。

なぜ頭金は0が良いかというと、物件を買うたびに、頭金を払っていたのでは、あっという間に、手元資金が枯渇してしまうからです。1棟買って満足という方は、頭金をたくさん入れても良いのですが、これから複数の不動産を買っていきたいという人は、頭金を抑えて、できるだけ、手元にある預金残高を高く維持しておく必要があります。

そして、僕が金融機関を回っている中で感じたのは、基本的に手元の預金が1000万円は超えている必要があるということです。1000万円が1つの目安なのかもしれませんね。ですから、頭金0を目指す上で、まず、重要なのが、1000万円の貯金ということになります。

ボロ戸建てなら日本政策金融公庫で全額融資

とは言っても、これから不動産投資を始めようとする場合、1000万円以上の現金を貯めるのは、相当ハードルが高いケースもあります。それに、仮に1000万円の預金があったとしても、正直言って、全額融資や、諸経費まで入れたオーバーローンで借りるのは、正直言って、難しいです。

そこでオススメしたいのが、日本政策金融公庫です。僕も2度ほど、使ったことがありますが、小額の融資であれば、簡単に全額融資をしてくれます。場合によっては、無担保でも貸してくれますので、初心者の方は、是非チェックした方が良いですね。

特に、ボロ戸建てを再生して賃貸する、このような戦略で不動産投資を開始する方は、絶対に使えると思います。2019年現在、大体、金利は1.5前後で貸してくれるようです。おおよそ2000万円くらいまでなら、簡単な面談だけで貸してくれます。※ただし、融資金額の状況は時期や支店によっても異なる可能性がありますので、必ず、事前に確認してみてください。

この日本政策金融公庫ですが、1つネックとなるのが、2018年に起こったスルガショック以来、貸し出し期間が、最長10年と非常に短くなってしまったことです。返済期間が短いので、利回りの高い物件しか、このスキームは使えないということですね。目安としては、利回り20%くらいでしょうか。

利回り20%の物件で、かつ、2000万円以下の物件を見つけるのは大変かもしれませんが、見つけさえすれば、この頭金ゼロスキームで、不動産投資を行うことができます。

不動産投資意外の収入を作ることも重要

さて、僕がお付き合いをさせて頂いている、ギガ大家さん(資産規模20億超え)が、頭金ゼロで、しかも、諸経費まで含めたオーバーローンを、次々に銀行から勝ち取ったエピソードを紹介したいと思います。

このギガ大家さんはですね、不動産投資意外にも、不動産の転売事業を行っており、そこでの収益を上げておられました。いわゆる、通常の不動産業ですね。

この家賃収入以外の収益というのが、金融機関から高く評価されて、融資を次から次に引っ張ることができたということです。銀行から見ても、家賃収入以外の収入があると、安心できるんですね。

要するに、不動産投資1本で、全額融資やオーバーローンをもらおうと思っても、はじめの内は非常に難しい為、不動産の家賃収入以外からの収入も作っておくことが、頭金ゼロを目指す上ではプラスに働くということです。

サラリーマン大家が有利な理由

その方法の1つが、サラリーマンを続けながら、不動産投資を行うという方法ですね。実際、この方法でオーバーローンを勝ち取っている人は多いと思います。

家賃収入以外の、安定した収入があるというのは、やはり、強いんですね。

不動産投資を志す人の多くは、若くしてセミリタイアすることや、悠々自適のセレブ生活を夢見ている方が多いかもしれませんが、実際に、人は、仕事がなくなると、人生に張り合いがなくなるものです。仕事をすること自体が、人生を豊かにしてくれるという一面がありますので、是非、不動産投資の初期段階では、積極的に別の仕事もすべきだというのが、僕の考えです。もちろん、ある程度、不動産投資の資産規模が大きくなってきて、生活レベルを無理に上げなければ、キャッシュフローが貯まる一方となりますので、ここまでくれば、副業は必要なくなってくると思います。

因みに、僕自身は、脱サラをしてから、不動産投資を始めた口なのですが、やはり、最初の1棟を買うまでは大変でしたね。自分自身を自制して副業のweb制作で稼ぎながら、なんとか1棟目まで漕ぎ着けましたが、今振り返ると、もっと、効率の良いやり方があったと思います。たとえば、サラリーマンを続けながら、不動産投資をやっていれば、もっと、ロケットスタートができたと思いますね。全ては、自分の勉強不足のせいですが。。。

ですから、今サラリーマンの人は、もし、仕事がそこまで苦痛ではなく、ある程度楽しめているのであれば、しばらく仕事を続けながら不動産投資を行う方が、銀行からの全額融資も引きやすく、長期的な視点でみると、大きく稼げるということにつながります。

相続予定の不動産もアピール材料に

さて、金融機関と面談する時は、自分の持っているものを、全て出し切るということが重要だと思います。

僕は、不動産投資を開始した当初、内装工事を全て自分でやっていたのですが、その時に、照明の増設をしたいと思って、電気工事士の免許をとりました。電気工事というのは、単価が高くつくので、自分で工事ができると、とてもメリットがあるんですね。

不動産を自分でリフォームしていると分かるのですが、リフォーム代というのは、人件費が占める割合が非常に高くなります。電気工事などの専門分野ではなおさらです。つまり、リフォームを自分で行うことができれば、出費を大きく減らすことができるんですね。

このあたりを銀行にアピールすることで、好印象を持ってもらうことができるかもしれません。

また、自分が今後、相続するであろう不動産がもしあれば、これも自分の資産の一部として、銀行へ伝えておくと、有利に働くことがありますので、是非、実行すべきだと思います。

いかがでしたでしょうか。

今回は、不動産投資で、規模を拡大したいなら頭金0を目指すべき、という話をしました。その為には、貯金が必要であると同時に、副収入があることが、強みになることをご理解頂けたと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

不動産投資のリスクについて

Gaultier's Bra

今回は、不動産投資のリスクについて徹底解説をしたいと思います。

これから不動産投資を始めようと思っている方、既に不動産投資を始めている方、そして、今は順調だけど将来が不安な方、必見です。

不動産投資のリスク「もくじ」

  1. 地方ワンルーム投資は危ない
  2. 高値圏で買うとスタートから負け
  3. 長期融資で高金利の落とし穴
  4. 地方の築古物件を買うと苦労する
  5. まとめ

1.地方ワンルーム投資は危ない

地方ワンルーム投資は、危険です。

これが結論ですね。特に、長期保有を考えている人は、絶対にやめた方がいいですね。これが15年以上不動産業界を見てきた、僕の結論ですね。

なぜかと言うと、景気の波に、もっとも左右されるのが、ワンルーム投資だからです。

実は僕、愛知県の豊田市で、不動産の営業マンをしていたことがあります。

ちょうど、リーマンショックの時期です。

あの世界のTOYOTAがある街ですから、潤沢な税金が落ちるため、とても経済的に豊かなんです。それが豊田市です。

しかし、リーマンショックの後は、悲惨でした。

たとえば、新築30世帯のワンルームなのに、3ヵ月経っても、2件しか入居していないとか、そういった物件が、ザラでした。

つまり、大きな企業のある地域は、会社の景気や意向次第で、一気に、ワンルームを利用する人口が増えたり、減ったりするのです。これは、学生マンションでも同じことが言えますね。少子化や、大学の経営失敗によって、学生が全くいなくなれば、ワンルームマンション需要は一気に下がります。

唯一、ワンルーム投資で良いやり方は、新築RCでしょうね。

新築RCを10年間ほど満室経営して、約10年後に、ちょうど、エアコンや給湯器の設備の交換が必要になる直前くらいのタイミングで売りぬけるのです。

RCの耐用年数は47年ですから、10年経っても、まだ37年残っています。

ですから、次に買う人も、長期融資を受けることができますから、築10年くらいのRCマンションは、景気が良い時期であれば、ほとんど、新築と同レベルの価格で売れることさえあります。実際にいた不動産オーナーの話ですが、新築ワンルームを建て、10年で売り抜けるという方法を繰り返し、かなりの資産を築いましたね。ただ、やはり、経営センスと、元々、かなりの資産を持っておられる方でした。


2.高値圏で買うとスタートから負け

不動産市場は、定期的に景気の波が訪れます。

ここ最近で、一番価格が下がっていたのが、リーマンショック後の2008年から2011年くらいの間ですね。

そして、2016年~2018年は明らかに高値圏だった為、この間は、あまり積極的に投資すべき時期ではありませんでした。

しかし、不動産が高値圏になる時期というのは、景気の良い時期であり、金融機関の融資が緩くなる時期でもあります。

従って、高値圏でも、銀行がお金を貸してくれる為、素人は、買っちゃうんですよね。


3.長期融資で高金利の落とし穴

特に、2018年に問題になった、スルガ銀行の貸し方は、僕からみると、本当に、とんでもない事業計画でしたね。超高値圏になってしまっている物件を、4%台の超高金利、30年以上の超長期で融資すると言うのです。あんな、事業計画がうまくいくわけがありません。少なくとも僕はそう思います。

未来の予想を立てる祭、10年先くらいまでのことなら、ぼんやりと見えるかもしれませんが、30年先となると、世の中が全く変わってしまっている可能性があります。にも関わらず、4%で30年借りる人の神経が、僕には分かりません。

と言うのも、実は、高給取りの僕の友人が、スルガ銀行から提案されていた事業計画書を見せてもらったことがあったんですね。それで知っていたのですが、まさに、スルガ銀行の事業計画書は、地獄へ行くための計画書だと僕は感じました。

話を戻しますが、不動産投資は、安く買えば安く買うほど、事業が安定します。安く買っていれば、家賃を下げることもできますし、いざとなれば、売っても利益がでます。

だから、景気の波をじっくりと見て、安い時期に買う必要があるんですね。

一方で、誤って超高値圏で物件を買ってしまうと、それは、スタートの時点で負けが決定する、ということでもあるのです。なぜかと言うと、高値で買った物件は、売りたくても、もう、売れないんですね。

実際に、2019年に入ってから、物件価格はかなり下がっています。ですから2016~2018年あたりの高値圏で物件を買ってしまった素人投資家は、今、売りたくても同じ値段では絶対に売れません。多額の借金を抱えているでしょうから、値段を下げるわけにもいきません。金融機関の引き締めも始まっていますので、もし買いたいと手をあげてくれる人がいたとしても、なかなか金融機関がお金を貸してくれないんですね。そうこうしている内に、次のリーマンショックの様な出来事が来ますので、そうなったら、THE END.というわけです。


4.地方の築古物件を買うと苦労する

さて、次は、僕の実体験でもあるのですが、地方(遠方)の築古物件を買うと苦労するという話です。

僕が買ったのは、数日前の記事でも紹介した、レトロ感漂う築50年のビルです。こちらの記事です。
ギャラリースペースを作成中

このビルは安く買うことができた為、現在、利回りは20%で回っています。しかも、まだ空いているスペースがあるので、そこを貸せば、さらに利回りが上がります。

なぜ、こんなに安く買えたかと言うと、僕が買った時は入居者ゼロだったんですね。

もう1つ、安く変えた理由として、築50年ですから、当然、売主さんは、解体をするという選択肢も考えていたワケです。その為、解体費用を差引いた価格で、買うことができたというわけです。

今は、ほぼ、満室に近い状態ですので、売ったら、買った時の2倍くらいの値段で売れると思います。

と、良いこと尽くめな感じがする、このレトロビルですが、実は、買った当初は、雨漏りがひどい上に、どこから雨漏りをしているか分からず、相当苦労しました。

この物件は、幸いなことに僕の家の近くにあった為、何かあれば、自分で駆けつけて、修理することができます。だからこそ、なんとかなったワケです。

しかし、もし、この物件を地方で買っていたら、業者さんに支払う費用だけで、あっという間に、失敗物件になっていたと思います。なぜなら、僕が雨漏りの修理に出動した回数は、おそらく、30回以上だからです。

この物件は、自宅からも近く、商業地域にある為、将来はマンションを建てることもできます。底地も100坪を超えていますので、購入に踏み切りましたが、やはり、遠隔地だったら、絶対に買わない方がいいですね。

みなさんも、利回りに惑わされると、メンテナンスが超大変な、築古物件をつかまされてしまう可能性がありますので、是非、お気をつけください。

自分でDIYをする自信のある方も、古い物件を買う場合は、自宅からすぐに行ける範囲内で購入されることをオススメします。


5. まとめ

さて、ここまでお読みいただきありがとうございました。

最後に復習しましょう。

  1. 地方のワンルー投資は、基本、しない方が無難
  2. もし、やるなら、新築RCを建てて10年で売り抜けるのがオススメ
  3. 景気の波をしっかり見て高値圏の物件は買わない
  4. 超高金利、超長期融資など、先の見えない融資には乗らないこと
  5. 築古物件を買う場合は、DIY覚悟で自宅近くの物件だけにする

いかかがでしたでしょうか?

最後に、とは言っても、すでに、地方のワンルームを買ってしまったという方にアドバイスをしたいと思います。

これから間違いなく不景気の波が来ます。そんな時こそ、物件に手をかけて、物件を磨く努力をしましょう。お金をかけなくても、掃除をしたり、直せるところをDIYをしたり、手の届くところはペンキを塗ったりもできます。空いている部屋に住み込んででも、物件を磨く努力をすべきです。僕だったら、チラシを作って、最寄り駅で配るかもしれません。

そうやって努力すれば、結果はついてくるものです。

ただ、それだけのことをやる覚悟は必要だと思います。