不動産投資の頭金の目安は?

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不動産投資を始めると、必ずぶち当たる壁が、「頭金」の問題です。

不動産を買う時、頭金をある程度払って、借入れを減らして買うべきなのか?

それとも、全額借入れで買うべきなのか?

今回の記事では、資産規模を増やすために必要な頭金戦略についてご紹介していきたいと思います。

因みに、この記事を書いている僕自身も、不動産投資を行っており、現在の資産規模は3億ほどです。テナントビル、アパート、借家、駐車場など複数の不動産を購入し賃貸しています。

不動産投資規模を拡大したいなら頭金は「0」を目指すべき

さて、もし、あなたが、不動産の投資の規模を、どんどん拡大していきたいのであれば、頭金はゼロを目指すべきでしょう。僕自身も、常に頭金0を目指して不動産投資を行っています。

なぜ頭金は0が良いかというと、物件を買うたびに、頭金を払っていたのでは、あっという間に、手元資金が枯渇してしまうからです。1棟買って満足という方は、頭金をたくさん入れても良いのですが、これから複数の不動産を買っていきたいという人は、頭金を抑えて、できるだけ、手元にある預金残高を高く維持しておく必要があります。

そして、僕が金融機関を回っている中で感じたのは、基本的に手元の預金が1000万円は超えている必要があるということです。1000万円が1つの目安なのかもしれませんね。ですから、頭金0を目指す上で、まず、重要なのが、1000万円の貯金ということになります。

ボロ戸建てなら日本政策金融公庫で全額融資

とは言っても、これから不動産投資を始めようとする場合、1000万円以上の現金を貯めるのは、相当ハードルが高いケースもあります。それに、仮に1000万円の預金があったとしても、正直言って、全額融資や、諸経費まで入れたオーバーローンで借りるのは、正直言って、難しいです。

そこでオススメしたいのが、日本政策金融公庫です。僕も2度ほど、使ったことがありますが、小額の融資であれば、簡単に全額融資をしてくれます。場合によっては、無担保でも貸してくれますので、初心者の方は、是非チェックした方が良いですね。

特に、ボロ戸建てを再生して賃貸する、このような戦略で不動産投資を開始する方は、絶対に使えると思います。2019年現在、大体、金利は1.5前後で貸してくれるようです。おおよそ2000万円くらいまでなら、簡単な面談だけで貸してくれます。※ただし、融資金額の状況は時期や支店によっても異なる可能性がありますので、必ず、事前に確認してみてください。

この日本政策金融公庫ですが、1つネックとなるのが、2018年に起こったスルガショック以来、貸し出し期間が、最長10年と非常に短くなってしまったことです。返済期間が短いので、利回りの高い物件しか、このスキームは使えないということですね。目安としては、利回り20%くらいでしょうか。

利回り20%の物件で、かつ、2000万円以下の物件を見つけるのは大変かもしれませんが、見つけさえすれば、この頭金ゼロスキームで、不動産投資を行うことができます。

不動産投資意外の収入を作ることも重要

さて、僕がお付き合いをさせて頂いている、ギガ大家さん(資産規模20億超え)が、頭金ゼロで、しかも、諸経費まで含めたオーバーローンを、次々に銀行から勝ち取ったエピソードを紹介したいと思います。

このギガ大家さんはですね、不動産投資意外にも、不動産の転売事業を行っており、そこでの収益を上げておられました。いわゆる、通常の不動産業ですね。

この家賃収入以外の収益というのが、金融機関から高く評価されて、融資を次から次に引っ張ることができたということです。銀行から見ても、家賃収入以外の収入があると、安心できるんですね。

要するに、不動産投資1本で、全額融資やオーバーローンをもらおうと思っても、はじめの内は非常に難しい為、不動産の家賃収入以外からの収入も作っておくことが、頭金ゼロを目指す上ではプラスに働くということです。

サラリーマン大家が有利な理由

その方法の1つが、サラリーマンを続けながら、不動産投資を行うという方法ですね。実際、この方法でオーバーローンを勝ち取っている人は多いと思います。

家賃収入以外の、安定した収入があるというのは、やはり、強いんですね。

不動産投資を志す人の多くは、若くしてセミリタイアすることや、悠々自適のセレブ生活を夢見ている方が多いかもしれませんが、実際に、人は、仕事がなくなると、人生に張り合いがなくなるものです。仕事をすること自体が、人生を豊かにしてくれるという一面がありますので、是非、不動産投資の初期段階では、積極的に別の仕事もすべきだというのが、僕の考えです。もちろん、ある程度、不動産投資の資産規模が大きくなってきて、生活レベルを無理に上げなければ、キャッシュフローが貯まる一方となりますので、ここまでくれば、副業は必要なくなってくると思います。

因みに、僕自身は、脱サラをしてから、不動産投資を始めた口なのですが、やはり、最初の1棟を買うまでは大変でしたね。自分自身を自制して副業のweb制作で稼ぎながら、なんとか1棟目まで漕ぎ着けましたが、今振り返ると、もっと、効率の良いやり方があったと思います。たとえば、サラリーマンを続けながら、不動産投資をやっていれば、もっと、ロケットスタートができたと思いますね。全ては、自分の勉強不足のせいですが。。。

ですから、今サラリーマンの人は、もし、仕事がそこまで苦痛ではなく、ある程度楽しめているのであれば、しばらく仕事を続けながら不動産投資を行う方が、銀行からの全額融資も引きやすく、長期的な視点でみると、大きく稼げるということにつながります。

相続予定の不動産もアピール材料に

さて、金融機関と面談する時は、自分の持っているものを、全て出し切るということが重要だと思います。

僕は、不動産投資を開始した当初、内装工事を全て自分でやっていたのですが、その時に、照明の増設をしたいと思って、電気工事士の免許をとりました。電気工事というのは、単価が高くつくので、自分で工事ができると、とてもメリットがあるんですね。

不動産を自分でリフォームしていると分かるのですが、リフォーム代というのは、人件費が占める割合が非常に高くなります。電気工事などの専門分野ではなおさらです。つまり、リフォームを自分で行うことができれば、出費を大きく減らすことができるんですね。

このあたりを銀行にアピールすることで、好印象を持ってもらうことができるかもしれません。

また、自分が今後、相続するであろう不動産がもしあれば、これも自分の資産の一部として、銀行へ伝えておくと、有利に働くことがありますので、是非、実行すべきだと思います。

いかがでしたでしょうか。

今回は、不動産投資で、規模を拡大したいなら頭金0を目指すべき、という話をしました。その為には、貯金が必要であると同時に、副収入があることが、強みになることをご理解頂けたと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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